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„Allgemeinstrom" steht auf unzähligen Nebenkostenabrechnungen – und ist als Bezeichnung angreifbar. Die Betriebskostenverordnung kennt diese Position gar nicht. Sie erlaubt nur die Kosten der Beleuchtung. Wer alles, was im Haus Strom zieht, unter ein Sammel-Etikett „Allgemeinstrom" packt, riskiert, dass der Mieter die ganze Position kippt. Hier steht, was hineingehört, was nicht – und wie Sie es sauber bezeichnen.
Umlagefähig ist eine Betriebskostenart nur, wenn sie im Katalog des § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) steht und im Mietvertrag vereinbart ist. In diesem Katalog gibt es keinen „Allgemeinstrom". Es gibt in § 2 Nr. 11 BetrKV nur die „Kosten der Beleuchtung". Das Etikett „Allgemeinstrom" suggeriert dagegen, dass jeder Stromverbrauch im gemeinschaftlichen Bereich umlagefähig wäre – und genau das ist er nicht.
Das Problem ist die Transparenz: Der Mieter muss aus der Bezeichnung erkennen können, welche Kosten er da eigentlich trägt. „Beleuchtung" ist eindeutig, „Allgemeinstrom" ist ein Sammelbegriff, unter dem sich auch nicht umlagefähige Posten verstecken lassen. Wird die Position deshalb als zu unbestimmt beanstandet, hilft es nicht, dass ein Teil davon (das Licht) inhaltlich in Ordnung gewesen wäre – angreifbar ist dann die Bezeichnung selbst.
Wichtig, weil es oft zu scharf formuliert wird: Der Name allein macht eine Abrechnung nicht unwirksam. Sie muss den Wortlaut der Verordnung nicht übernehmen - Maßstab ist § 259 BGB, also eine geordnete Zusammenstellung, die ein durchschnittlicher Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann. Wer „Allgemeinstrom" schreibt und darunter ausschließlich Beleuchtungsstrom abrechnet, hat kein Formproblem, sondern ein unglückliches Etikett. Was die Position wirklich kippt, ist der Sammelposten: wenn unter einem Namen Kosten aus mehreren Kostenarten zusammenlaufen und der Mieter nicht mehr erkennen kann, was er da eigentlich trägt.
So hat es auch das Amtsgericht Hamburg gesehen. Es hielt eine Position „Allgemeinstrom" über 340,38 € für nicht umlagefähig, „da es eine derartige Kostenposition nach der Betriebskostenverordnung nicht gibt" (AG Hamburg, 20.11.2020, 49 C 363/19). In der Position steckte neben dem Licht auch der Strom einer Entlüftungsanlage, also genau der Sammelposten. Umlagefähig wäre allenfalls der Beleuchtungsanteil gewesen. Es ist ein Amtsgerichtsurteil ohne Bindungswirkung, es liegt aber auf der Linie des Verordnungswortlauts.
Umgekehrt reicht es deshalb auch nicht, „Allgemeinstrom" einfach in „Kosten der Beleuchtung" umzubenennen. Aufzugstrom bleibt Nr. 7, der Strom für Antennen- und Kabelanlage Nr. 15, und der Betriebsstrom der Heizungsanlage (Nr. 4 Buchst. a) gehört gar nicht in die kalten Betriebskosten, sondern in die Heizkostenabrechnung. Wer nur das Schild austauscht, versteckt den Fehler, statt ihn zu beheben.
Zur Quellenlage: weitere Aktenzeichen, die zum Allgemeinstrom kursieren
Zu diesem Thema werden im Netz noch andere Urteile genannt. Wir haben sie in zwei unabhängigen Prüfläufen gesucht, am Volltext und über mehrere Rechtsdatenbanken. Das Ergebnis, damit Sie die Nummern einordnen können, wenn sie Ihnen begegnen:
Vier weitere Aktenzeichen aus denselben Quellen haben wir nicht geprüft und nennen sie deshalb nicht. Belastbar ist zum Sammelposten allein AG Hamburg 49 C 363/19, mit Volltext bei mehreren unabhängigen Quellen. Warum so streng: Ein Aktenzeichen, das sich nicht nachlesen lässt, hilft weder vor Gericht noch gegenüber dem Mieter. Wer es trotzdem zitiert, riskiert seine Glaubwürdigkeit an genau der Stelle, an der es auf sie ankommt.
Der Verordnungstext ist eng gefasst. Zu den Beleuchtungskosten gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile – der Wortlaut nennt ausdrücklich Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen. Es geht also um Licht, nicht um „allen Strom im Haus". Deshalb ist „Beleuchtung" oder „Allgemeinbeleuchtung" die saubere Bezeichnung, und inhaltlich gehört auch nur Beleuchtungsstrom hinein.
Der häufigste Fehler ist, fremde Stromverbräuche über die Beleuchtung „mitlaufen" zu lassen. Diese Posten haben eigene Regeln:
Faustregel: Ein Sammel-Zähler „Hausstrom" heißt nicht, dass alles daraus Beleuchtung ist. Prüfen Sie, was an diesem Zähler hängt, und ordnen Sie jede Verbrauchsart ihrer richtigen Kostenart zu.
Hinter einem einzigen Hausstromzähler stecken oft mehrere Kostenarten, jede mit eigener Nummer in § 2 BetrKV und häufig mit eigenem Verteilungsschlüssel. Die Zuordnung ergibt sich direkt aus dem Verordnungswortlaut:
Gar nicht umlagefähig ist der Strom für eine Hausmeisterwerkstatt, Baustrom und Steckdosen, an denen Reparaturen erledigt werden. Das ist Instandhaltung und bleibt beim Vermieter (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).
Beim Betriebsstrom der Heizung gibt es fast nie einen eigenen Zähler. Dann muss geschätzt werden, und das ist zulässig: Der BGH hat die Schätzung gebilligt und verlangt, dass der Vermieter die Grundlagen darlegt, wenn der Mieter den Ansatz bestreitet (BGH, 20.02.2008, VIII ZR 27/07). Pauschale Prozentsätze aus älterer Literatur stammen aus einer Zeit anderer Energiepreise und Anlagentechnik. Besser ist eine Rechnung aus den angeschlossenen Geräten, ihrer Leistung und der Zahl der Heiztage, offen ausgewiesen.
Oft hängt das Licht am selben Zähler wie anderes. Dann dürfen Sie den reinen Beleuchtungsanteil schätzen – die Betriebskosten müssen wirtschaftlich und nachvollziehbar sein (§ 556 Abs. 3 BGB), eine plausible, offengelegte Herleitung genügt. Rechnen Sie über Leistung × Brenndauer × Strompreis:
Diese 55,19 € verteilen Sie anschließend nach dem vereinbarten Schlüssel (meist Wohnfläche). Wichtig: Schreiben Sie die Herleitung – Wattzahl, angenommene Brenndauer, Strompreis – in die Abrechnung oder eine Anlage. Eine nachvollziehbare Schätzung ist zulässig; eine Zahl ohne Erklärung ist angreifbar.
Nicht der Strom entscheidet, sondern der Zweck: Umlagefähig ist das Licht in den gemeinschaftlichen Bereichen – nicht alles, was am Hauszähler hängt.
Nennen Sie die Position „Allgemeinbeleuchtung" (oder schlicht „Beleuchtung") statt „Allgemeinstrom". Das entspricht dem Wortlaut des § 2 Nr. 11 BetrKV und macht sofort klar, dass nur Beleuchtungsstrom umgelegt wird – kein Garten-, Klingel- oder Pumpenstrom. Welche Kostenarten insgesamt umlagefähig sind, zeigt der Überblick zu den umlagefähigen Nebenkosten nach § 2 BetrKV; wie eine formell korrekte Abrechnung entsteht, erklärt die Anleitung in 7 Schritten.
Besser nicht. Die Betriebskostenverordnung kennt nur die „Kosten der Beleuchtung" (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Die Bezeichnung „Allgemeinstrom" ist zu unbestimmt und angreifbar, weil sie mehr suggeriert, als das Gesetz hergibt. Nennen Sie die Position „Allgemeinbeleuchtung".
Der Strom für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile – Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Also Licht, nicht jeder Stromverbrauch im Haus.
Nein. Gartenstrom gehört – wenn überhaupt – zur Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Ein einem einzelnen Mieter allein überlassener Garten ist nicht gemeinschaftlich; seine Kosten sind auf die übrigen Mieter nicht umlagefähig.
Über eine transparente Schätzung: Leistung (Watt) × Brenndauer (Stunden) × Strompreis. Beispiel: 72 W über 6 h/Tag × 365 Tage = 157,68 kWh × 0,35 €/kWh ≈ 55 €/Jahr. Die Herleitung gehört in die Abrechnung, sonst ist die Position angreifbar (§ 556 Abs. 3 BGB).
Jede hier zitierte Entscheidung ist am Volltext gegengeprüft, jede über mindestens zwei voneinander unabhängige Quellen. Eigene Prüfung, keine Rechtsberatung.