Die Steuerermäßigung nach § 35a EStG ist eines der unterschätztesten Mieter-Rechte. Bis zu 4.000 € (haushaltsnahe Dienstleistungen, § 35a Abs. 2) bzw. 1.200 € (Handwerkerleistungen, § 35a Abs. 3) Steuerermäßigung jährlich sind drin - wenn der Vermieter den Lohnanteil seiner haushaltsnahen Dienstleistungen sauber ausweist.
§ 35a EStG ermöglicht es Steuerpflichtigen, einen Teil der Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen direkt von der Einkommensteuer abzuziehen. Im Detail:
Wichtig: Abziehbar ist nur der Lohnanteil - also Arbeitskosten, Maschinen- und Fahrtkosten samt anteiliger Mehrwertsteuer. Material, Verschleißteile oder Verbrauchsstoffe sind ausgeschlossen.
Der Mieter kann den auf ihn umgelegten Lohnanteil bestimmter Nebenkostenpositionen in seiner Steuererklärung geltend machen. Typische Positionen:
Haushaltsnah (4.000 €-Topf):
Hausreinigung, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister-Tätigkeiten, Schneeräumung, Winterdienst, Schädlingsbekämpfung
Handwerker (1.200 €-Topf):
Schornsteinfeger, Wartung Heizung/Aufzug/Rauchmelder, Dachrinnen-Reinigung, Reparaturen an Gemeinschaftsflächen, Gartenpflege mit Gerätschaften (Baumschnitt)
Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter den absetzbaren Lohn-/Arbeitsanteil aufschlüsselt - als mietvertragliche Nebenpflicht (LG Berlin 18 S 339/16, §§ 241 Abs. 2, 242 BGB; landgerichtlich, keine gefestigte BGH-Linie), ohne Sonderentgelt. Begünstigt sind nur die Arbeitskosten (§ 35a Abs. 5 S. 2 EStG); was darunter fällt, regelt das BMF-Schreiben vom 09.01.2021. Praktisch teilt man den Lohnanteil je Position direkt in der Nebenkostenabrechnung oder als Anlage mit.
Konkret sollten in der Abrechnung pro Position folgende Werte stehen:
Viele Hausmeister- und Reinigungsfirmen rechnen pauschal ab - ohne Trennung zwischen Lohn und Material. In diesem Fall darf der Vermieter (und damit der Mieter) schätzen, sofern die Schätzung nachvollziehbar ist. Üblich sind 50–80 % Lohnanteil bei reinen Service-Leistungen.
Bei Wartungsverträgen mit Material-Bestandteilen (Heizungswartung, Aufzugwartung) ist eine Aufschlüsselung durch den Dienstleister dringend zu empfehlen - sonst akzeptiert das Finanzamt die Zuordnung eventuell nicht.
Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen, eine davon vom Mieter X bewohnt, Wohnflächen-Anteil 40 %. Kostenposition Treppenhausreinigung: 1.200 € Gesamtkosten, davon 100 % Lohn (reine Dienstleistung).
Mieter-Anteil an den 1.200 €: 480 € (40 % von 1.200 €)
Davon Lohnanteil: 480 € (100 % davon)
Steuerermäßigung beim Mieter: 20 % von 480 € = 96 €
Über mehrere Positionen hinweg (Gartenpflege, Hausmeister, Wartung) summiert sich das schnell auf 200–800 € Steuerermäßigung pro Jahr.
Strittig: Muss der Vermieter den Lohnanteil verpflichtend ausweisen, oder ist das Kulanz? Das LG Berlin (18 S 339/16) hat eineAuskunftspflicht als mietvertragliche Nebenpflicht (§§ 241 Abs. 2, 242 BGB)bejaht, weil der Mieter die Information für die Wahrnehmung seiner steuerlichen Rechte benötigt. Es handelt sich um Landgerichts-Rechtsprechung - keine gesicherte BGH-Linie. Wer als Vermieter die Auskunft verweigert, riskiert nach dieser Ansicht Schadensersatzansprüche in Höhe der entgangenen Steuerermäßigung, was allerdings in der Literatur nicht unbestritten ist.