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Die Steuerermäßigung nach § 35a EStG ist eines der unterschätztesten Mieter-Rechte. Bis zu 4.000 € (haushaltsnahe Dienstleistungen, § 35a Abs. 2) bzw. 1.200 € (Handwerkerleistungen, § 35a Abs. 3) Steuerermäßigung jährlich sind drin - wenn der Vermieter den Lohnanteil seiner haushaltsnahen Dienstleistungen sauber ausweist.
§ 35a EStG ermöglicht es Steuerpflichtigen, einen Teil der Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen direkt von der Einkommensteuer abzuziehen. Im Detail:
Zwei Einschränkungen, die oft übersehen werden. Erstens ist der 4.000-€-Topf geteilt: § 35a Abs. 2 Satz 2 EStG zieht auch Pflege- und Betreuungsleistungen sowie Kosten der Heimunterbringung in denselben Höchstbetrag. Wer Pflegekosten geltend macht, kann ihn also längst ausgeschöpft haben, bevor die Nebenkosten überhaupt dazukommen. Zweitens gelten die Höchstbeträge je Haushalt, nicht je Person - zwei Alleinstehende in einer Wohnung können sie zusammen nur einmal nutzen (§ 35a Abs. 5 Satz 4 EStG).
Wichtig: Abziehbar ist nur der Lohnanteil - also Arbeitskosten, Maschinen- und Fahrtkosten samt anteiliger Mehrwertsteuer. Material, Verschleißteile oder Verbrauchsstoffe sind ausgeschlossen.
Der Mieter kann den auf ihn umgelegten Lohnanteil bestimmter Nebenkostenpositionen in seiner Steuererklärung geltend machen. Typische Positionen:
Haushaltsnah (4.000 €-Topf):
Hausreinigung, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister-Tätigkeiten, Schneeräumung, Winterdienst, Schädlingsbekämpfung
Handwerker (1.200 €-Topf):
Schornsteinfeger, Wartung Heizung/Aufzug/Rauchmelder, Dachrinnen-Reinigung, Reparaturen an Gemeinschaftsflächen, Gartenpflege mit Gerätschaften (Baumschnitt)
Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter den absetzbaren Lohn-/Arbeitsanteil aufschlüsselt - als mietvertragliche Nebenpflicht (LG Berlin 18 S 339/16, §§ 241, 242 BGB; landgerichtlich, keine gefestigte BGH-Linie), ohne Sonderentgelt. Begünstigt sind nur die Arbeitskosten (§ 35a Abs. 5 S. 2 EStG); was darunter fällt, regelt das BMF-Schreiben vom 09.11.2016 in der Fassung vom 01.09.2021. Praktisch teilt man den Lohnanteil je Position direkt in der Nebenkostenabrechnung oder als Anlage mit.
Konkret sollten in der Abrechnung pro Position folgende Werte stehen:
Die meistgestellte Frage zu diesem Thema ist nicht juristisch, sondern praktisch: Wie sieht das Papier aus, das der Mieter beim Finanzamt einreicht? Es gibt dafür ein amtliches Muster - Anlage 2 zum BMF-Schreiben vom 09.11.2016 in der Fassung vom 01.09.2021. Es ist keine Pflichtform, aber der sichere Weg: Was darin steht, akzeptiert das Finanzamt ohne Rückfrage.
Inhaltlich braucht die Aufstellung fünf Angaben - Aussteller, Empfänger, Art der Leistung, das Entgelt getrennt nach Arbeits- und Materialkosten sowie den Hinweis, dass unbar gezahlt wurde. Eine Unterschrift ist kein Tatbestandsmerkmal; das amtliche Muster sieht zwar eine Unterschriftszeile vor, verpflichtend ist sie nicht. Über die Berücksichtigung entscheidet ohnehin das Finanzamt.
So sieht der Kern einer solchen Aufstellung für einen Mieter mit 40 % Flächenanteil aus:
| Position | Gesamtkosten | davon Lohnanteil | Anteil des Mieters | Topf |
|---|---|---|---|---|
| Treppenhausreinigung | 1.200,00 € | 1.200,00 € (100 %) | 480,00 € | haushaltsnah |
| Gartenpflege | 900,00 € | 630,00 € (70 %) | 252,00 € | haushaltsnah |
| Hausmeister | 2.400,00 € | 1.920,00 € (80 %) | 768,00 € | haushaltsnah |
| Schornsteinfeger | 180,00 € | 180,00 € (100 %) | 72,00 € | Handwerker |
| Heizungswartung | 540,00 € | 324,00 € (60 %) | 129,60 € | Handwerker |
| Summe haushaltsnah | 1.500,00 € | |||
| Summe Handwerker | 201,60 € |
Der Mieter trägt daraus 300 € (20 % von 1.500 €) und 40,32 € (20 % von 201,60 €) in seine Steuererklärung ein - zusammen 340,32 € weniger Einkommensteuer. Beide Beträge bleiben weit unter den Höchstgrenzen; die 4.000 € des haushaltsnahen Topfes wären erst bei 20.000 € Arbeitskosten erreicht, was über eine Nebenkostenabrechnung praktisch nicht vorkommt.
Anspruch auf die Bescheinigung? Nur eingeschränkt
Einen Anspruch auf eine förmliche Bescheinigung hat das LG Berlin (18 S 339/16) ausdrücklich abgelehnt. Das ist Landgerichts-Rechtsprechung, keine gesicherte BGH-Linie - die Kammer hat die Revision zugelassen, und eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Frage ist uns nicht bekannt. Zugesprochen wurde nur eine ergänzende Erläuterung der Betriebskostenabrechnung, die die zugrundeliegenden Rechnungen nach Beträgen und Leistungen aufschlüsselt, und zwar kostenfrei. Wer als Vermieter darüber hinaus ein eigenes Formular ausstellt, tut das freiwillig. Es ist trotzdem der empfehlenswerte Weg: Der Aufwand ist einmalig, die Rückfragen entfallen.Keine Position wird so oft gesucht wie diese - und sie ist zugleich die einfachste. Schornsteinfegerleistungen bestehen praktisch vollständig aus Arbeitskosten; Material fällt nicht an, die Fahrtkosten gehören zum begünstigten Anteil dazu.
Lange war strittig, ob auch Mess- und Überprüfungsarbeiten begünstigt sind oder nur die eigentliche Kehrarbeit. Die Finanzverwaltung hat das mit BMF-Schreiben vom 10.11.2015 geklärt und beides freigegeben, ausdrücklich einschließlich der Feuerstättenschau. Sie hat sich dabei auf die Grundsatzentscheidung des BFH vom 06.11.2014 (VI R 1/13) bezogen, nach der auch die Erhebung eines noch mangelfreien Istzustands - also die reine Überprüfung - eine Handwerkerleistung im Sinne des § 35a Abs. 3 EStG sein kann.
Praktisch heißt das: Der gesamte Rechnungsbetrag des Schornsteinfegers geht in den Handwerkertopf, aufgeteilt nach dem Verteilerschlüssel des Hauses. Bei 180 € Jahresrechnung und 40 % Flächenanteil sind das 72 € beim Mieter und damit 14,40 € Steuerermäßigung - ein kleiner Betrag, aber einer, der jedes Jahr anfällt und keinerlei Aufteilungsaufwand macht.
Nicht in den Topf gehört die Grundsteuer, und auch nicht der Wasserverbrauch der Gartenbewässerung: Wasser ist Sachkosten. Begünstigt ist nur die Arbeitsleistung des Gießens.
Viele Hausmeister- und Reinigungsfirmen rechnen pauschal ab - ohne Trennung zwischen Lohn und Material. In diesem Fall darf der Vermieter (und damit der Mieter) schätzen, sofern die Schätzung nachvollziehbar ist. Üblich sind 50–80 % Lohnanteil bei reinen Service-Leistungen.
Bei Wartungsverträgen mit Material-Bestandteilen (Heizungswartung, Aufzugwartung) ist eine Aufschlüsselung durch den Dienstleister dringend zu empfehlen - sonst akzeptiert das Finanzamt die Zuordnung eventuell nicht.
Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen, eine davon vom Mieter X bewohnt, Wohnflächen-Anteil 40 %. Kostenposition Treppenhausreinigung: 1.200 € Gesamtkosten, davon 100 % Lohn (reine Dienstleistung).
Mieter-Anteil an den 1.200 €: 480 € (40 % von 1.200 €)
Davon Lohnanteil: 480 € (100 % davon)
Steuerermäßigung beim Mieter: 20 % von 480 € = 96 €
Über mehrere Positionen hinweg (Gartenpflege, Hausmeister, Wartung) summiert sich das schnell auf 200–800 € Steuerermäßigung pro Jahr. Wie Sie diese Anteile für alle Positionen auf einmal ermitteln, statt jede Position von Hand zu rechnen, zeigt der Ratgeber Nebenkosten online berechnen.
Strittig: Muss der Vermieter den Lohnanteil verpflichtend ausweisen, oder ist das Kulanz? Das LG Berlin (18 S 339/16) hat eine Auskunftspflicht als mietvertragliche Nebenpflicht (§§ 241, 242 BGB) bejaht, weil der Mieter die Information für die Wahrnehmung seiner steuerlichen Rechte benötigt. Es handelt sich um Landgerichts-Rechtsprechung - keine gesicherte BGH-Linie. Wer als Vermieter die Auskunft verweigert, riskiert nach dieser Ansicht Schadensersatzansprüche in Höhe der entgangenen Steuerermäßigung, was allerdings in der Literatur nicht unbestritten ist.
Jede hier zitierte Entscheidung ist am Volltext gegengeprüft, jede über mindestens zwei voneinander unabhängige Quellen. Eigene Prüfung, keine Rechtsberatung.