Veröffentlicht · 9 min Lesezeit
Viele Kleinvermieter mähen den Rasen selbst, räumen im Winter selbst und putzen das Treppenhaus selbst - und rechnen dafür nichts ab, weil sie annehmen, es gehe nicht. Es geht. Die Betriebskostenverordnung sagt es im ersten Paragrafen, gleich im zweiten Satz.
Der Satz ist kurz und wird trotzdem übersehen, weil er im Definitionsparagrafen versteckt ist:
„Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden."
§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV
Zwei Dinge daran sind wichtig. Erstens: Sie rechnen nicht Ihren Aufwand ab, sondern den Preis, den die Leistung am Markt hat. Ob Sie drei Stunden brauchen oder eine, spielt keine Rolle - maßgeblich ist die gleichwertige Leistung eines Dritten. Zweitens: Die Umsatzsteuer bleibt draußen. Das ist folgerichtig, denn Sie führen ja keine ab.
Ein Beispiel. Für die Gartenpflege Ihrer Anlage liegt ein Angebot über 1.400 € netto vor, mit Umsatzsteuer wären es 1.666 €. Machen Sie die Arbeit selbst, setzen Sie 1.400 € an - den Nettobetrag.
Verbreitet ist die Kurzformel „Handwerkerpreis minus 19 %". Sie führt meist zum selben Ergebnis, ist aber die schlechtere Herleitung: Der Verordnungstext spricht vom Betrag für eine gleichwertige Leistung ohne die Umsatzsteuer des Dritten - nicht von einem Abschlag auf einen Bruttopreis. Nehmen Sie deshalb den Nettopreis aus einem Angebot, dann steht die Zahl auf einem Beleg statt auf einer Faustregel.
Erstens: Die Kostenart muss umlagefähig sein. Eigenleistung ist eine Frage des Wie, nicht des Ob. Wenn Sie die defekte Umwälzpumpe selbst tauschen, bleibt das Instandsetzung nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV und damit außen vor. Der Blick geht also zuerst in den Katalog des § 2 BetrKV.
Zweitens: Ihre Verwaltungsarbeit zählt nicht. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nennt sie ausdrücklich: „der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit". Die Abrechnung selbst zu schreiben, ist unbezahlte Arbeit - daran ändert auch ein noch so realistischer Stundensatz nichts.
Drittens: Als Hauswart nicht doppelt. Übernehmen Sie selbst Hauswart-Tätigkeiten, gilt § 2 Nr. 14 BetrKV mit seinem zweiten Halbsatz: „soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden". Ihre Arbeitsleistung gehört dann in die Hauswart-Position - nicht zusätzlich in Gartenpflege oder Hausreinigung.
Viertens: Der Ansatz muss belegbar sein. Dazu gleich mehr.
Der Aufwand ist klein, der Nutzen im Streitfall groß. Drei Angaben genügen:
Der Grund dafür ist eine Beweislastregel, die der BGH für Hauswartkosten aufgestellt hat und die auf Pauschalansätze allgemein passt: Nimmt der Vermieter einen pauschalen Ansatz vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters - danach muss er die Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln (VIII ZR 27/07). Wer eine Zahl aus dem Gefühl setzt, verliert sie in dem Moment, in dem jemand widerspricht.
Mieter können Arbeitskosten aus der Nebenkostenabrechnung in ihrer Steuererklärung geltend machen. Ob das auch für eine als Eigenleistung angesetzte Position gilt, ist nicht geklärt - und wir behaupten es weder in die eine noch in die andere Richtung.
Dafür spräche, dass Sie gegenüber dem Mieter ein Dritter sind und er auf Ihr Konto zahlt. Dagegen spricht der Wortlaut: § 35a Abs. 5 EStG verlangt, „dass der Steuerpflichtige für die Aufwendungen eine Rechnung erhalten hat und die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt ist", und beschränkt die Ermäßigung auf Arbeitskosten - bei Eigenleistung entstehen real keine, sondern es wird ein Marktpreis angesetzt.
Der saubere Weg ist deshalb kein juristischer, sondern ein verfahrensmäßiger: Weisen Sie die Position in der §-35a-Bescheinigunggetrennt aus und benennen Sie sie als Eigenleistung. Dann entscheidet das Finanzamt, Ihr Mieter weiß Bescheid, und Ihnen kann niemand vorwerfen, etwas verschleiert zu haben.
Rechnen Sie es einmal für ein Jahr durch. Gartenpflege, Winterdienst und Treppenhausreinigung sind bei einem kleinen Mehrfamilienhaus schnell ein vierstelliger Betrag, wenn eine Firma kommt. Machen Sie das selbst und setzen es nicht an, verschenken Sie diesen Betrag - nicht an die Mieter, sondern an die eigene Buchführung, weil die Position schlicht fehlt.
Der Haken ist die Dokumentation. Wer sie nicht führt, sollte den Ansatz lassen: Ein Betrag, den Sie im Zweifel zurücknehmen müssen, kostet mehr Vertrauen, als er einbringt.