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Der Aufzug ist eine der teuersten Positionen im Haus und zugleich eine der fehleranfälligsten in der Abrechnung. Der Grund: Die Betriebskostenverordnung erlaubt nur die Kosten des Betriebs. Alles, was repariert, ersetzt oder erneuert wird, bleibt beim Vermieter. Genau diese Linie verwischt der Vollwartungsvertrag, und genau daran scheitern Aufzugspositionen bei der Belegprüfung.
Der Verordnungstext ist eng und abschließend. Zu den umlagefähigen Aufzugskosten gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.
Die wiederkehrende Prüfung durch eine zugelassene Überwachungsstelle (umgangssprachlich „TÜV") fällt damit unter die regelmäßige Prüfung und ist umlagefähig. Die laufenden Kosten einer aufgeschalteten Notrufbereitschaft werden in Literatur und Instanzrechtsprechung ganz überwiegend ebenfalls als vom Betrieb gedeckt angesehen, weil der Betreiber Notrufe aus dem Fahrkorb entgegennehmen können muss. Eine höchstrichterliche Entscheidung speziell dazu gibt es allerdings nicht - und der BGH hat eine allgemeine Notdienstpauschale des Hausmeisters als nicht umlagefähige Verwaltungskosten eingestuft. Weisen Sie die Aufzug-Notrufaufschaltung deshalb konkret als solche aus und nicht als pauschalen „Notdienst". Die einmalige Erstaufschaltung ist ohnehin nicht laufend und damit nicht umlagefähig.
Wichtig ist außerdem die saubere Zuordnung: Aufzugsstrom gehört in diese Position und nicht in die Beleuchtung - warum ein Sammelposten „Allgemeinstrom" angreifbar ist, steht im Beitrag zur Allgemeinbeleuchtung nach § 2 Nr. 11 BetrKV.
| Umlagefähig (§ 2 Nr. 7 BetrKV) | Nicht umlagefähig |
|---|---|
| Betriebsstrom des Aufzugs | Reparaturen und Ersatzteile |
| Wartung, Pflege, Einstellung durch eine Fachkraft | Erneuerung von Bauteilen (Steuerung, Seile, Türantrieb) |
| Regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit | Einbau, Austausch, Modernisierung der Anlage |
| Reinigung der Anlage | Einmalige Erstaufschaltung des Notrufs |
| Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung | Rückstellungen für künftige Reparaturen |
| Laufende Notrufbereitschaft (in der Praxis anerkannt) | Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) |
Ein Vollwartungsvertrag verpflichtet die Aufzugsfirma nicht nur zur Wartung, sondern auch zu Reparaturen und zum Ersatz von Teilen - alles in einer Monatspauschale. Der Reparaturanteil darin ist Instandsetzung. § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nimmt genau diese Kosten aus dem Betriebskostenbegriff heraus: gemeint sind Kosten, die während der Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen, um Mängel aus Abnutzung, Alterung und Witterung zu beseitigen. Also muss dieser Anteil vor der Umlage aus der Pauschale heraus.
Lässt sich der Anteil nicht beziffern, darf er geschätzt werden. Das LG Duisburg formulierte das in einem Aufzugsfall so: Mangels gegenteiliger Angaben sei „ein Abzug von 40 bis 50 % der Gesamtkosten angemessen"; im entschiedenen Fall setzte das Gericht 40 Prozent an (Urteil vom 02.03.2004, 13 S 265/03). Eine höchstrichterliche Festlegung auf eine bestimmte Quote gibt es nicht - die Höhe bleibt eine Frage des Einzelfalls, und einzelne Gerichte kommen mit besserer Datengrundlage auch auf deutlich weniger.
Was das konkret ausmacht, zeigt ein Haus mit 600 m² Gesamtwohnfläche:
| Position | Rechnung | Umlagefähig |
|---|---|---|
| Vollwartungspauschale | 3.600,00 € | 2.160,00 € (nach 40 % Vorwegabzug) |
| Wiederkehrende Prüfung (ZÜS) | 280,00 € | 280,00 € |
| Aufzugsstrom | 640,00 € | 640,00 € |
| Summe | 4.520,00 € | 3.080,00 € |
Umgelegt nach Wohnfläche sind das 5,13 € je m² und Jahr statt 7,53 €. Für eine 70-m²-Wohnung: 359,33 € statt 527,33 €. Der vergessene Vorwegabzug kostet diesen einen Mieter also 168,00 € - und macht die gesamte Position angreifbar, wenn er Belegeinsicht nimmt und den Wartungsvertrag liest.
Am besten lösen Sie das Problem, bevor es entsteht: Lassen Sie sich die Wartungsrechnung getrennt nach Wartung und Instandsetzung ausweisen. Dann brauchen Sie keine Schätzung zu verteidigen.
Denselben Trennungsgedanken brauchen Sie übrigens ein zweites Mal, wenn Sie Ihren Mietern den Lohnanteil nach § 35a EStG bescheinigen wollen - auch dafür muss die Aufzugsrechnung aufgeschlüsselt sein.
„Ich wohne unten und fahre nie" ist der häufigste Einwand gegen die Aufzugsposition, und er trägt in aller Regel nicht. Betriebskosten werden nach einem abstrakten Schlüssel verteilt, nicht nach individueller Nutzungsintensität. Der BGH hat entschieden, dass eine formularvertragliche Klausel, die auch Erdgeschoss-Mieter an den Aufzugskosten beteiligt, wirksam ist, solange sie im Einzelfall nicht grob unbillig ist (Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 103/06). Praktikabilität und Transparenz der Abrechnung wiegen hier schwerer als vollständige Verteilungsgerechtigkeit.
Daraus wird in vielen Ratgebern fälschlich der Satz „alle Mieter zahlen immer mit". Das stimmt nicht. Der BGH hat die Grenze drei Jahre später selbst gezogen: Wird ein Mieter formularmäßig mit Aufzugskosten belastet, obwohl seine Wohnung mit diesem Aufzug nicht erreicht werden kann - im entschiedenen Fall lag der Aufzug im Vorderhaus, die Wohnung im Quergebäude -, benachteiligt ihn das unangemessen. Die Umlagevereinbarung ist insoweit nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam: Die Aufzugsposition entfällt für diesen Mieter vollständig, es wird nicht etwa gekürzt oder gequotelt (Urteil vom 08.04.2009, VIII ZR 128/08).
Der Unterschied ist präzise und lohnt sich zu merken:
Maßstab ist also, ob vom Aufzug aus überhaupt ein Zugang zur Wohnung besteht - nicht, ob der Mieter ihn tatsächlich nutzt oder ein Bedürfnis dafür hat. Praktisch heißt das für Sie: Bei einer Anlage mit Vorder- und Hinterhaus, Seitenflügeln oder mehreren Aufgängen gehört geprüft, welche Einheiten der Aufzug tatsächlich erschließt. Nur diese kommen in den Verteilerkreis.
Zwei Einordnungen dazu: Beide Urteile betreffen Formularklauseln - eine echte, ausgehandelte Individualvereinbarung war nicht Gegenstand und beurteilt sich anders. Und die Entscheidung von 2009 erging noch zur alten Zweiten Berechnungsverordnung, weil der Mietvertrag darauf verwies; auf die heutige Position § 2 Nr. 7 BetrKV ist sie übertragbar, eine BetrKV-Entscheidung ist sie aber nicht.
Ohne wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag ist gar nichts umlagefähig, auch die Wartung nicht (§ 556 BGB). Fehlt eine Vereinbarung zum Schlüssel, gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Verbreitet und zulässig ist auch die Verteilung nach Wohneinheiten, wenn das vereinbart ist - beim Aufzug ist das oft sogar sachnäher, weil die Nutzung mit der Wohnungsgröße wenig zu tun hat. Welche 17 Kostenarten insgesamt in Frage kommen, zeigt der Überblick zu den umlagefähigen Nebenkosten nach § 2 BetrKV.
Was nicht funktioniert, ist der Rückgriff auf die Kleinreparaturklausel. Sie erfasst nur Gegenstände im unmittelbaren, häufigen Zugriff des Mieters - ein Aufzug fällt nicht darunter. Und sie ist ohnehin keine Position der Nebenkostenabrechnung, sondern eine gesonderte Kostentragungsregel.
Wird ein Aufzug erstmals eingebaut oder die Anlage komplett erneuert, ist das eine Investition in das Gebäude. Über die Nebenkosten läuft davon nichts. In Betracht kommt eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, bei der der ersparte Instandhaltungsanteil abzuziehen ist. Ebenso wenig dürfen Sie Rückstellungen für künftige Reparaturen umlegen: Betriebskosten sind Kosten, die laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV), keine Vorsorge für später.
Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, gilt dasselbe eine Ebene höher: Was die Eigentümergemeinschaft für die Aufzugsreparatur aus der Erhaltungsrücklage bezahlt oder per Sonderumlage erhebt, ist Ihr Anteil als Eigentümer - und wandert nicht in die Nebenkostenabrechnung Ihres Mieters. Aus der Hausgeldabrechnung dürfen nur die echten Betriebskostenanteile übernommen werden.
Wer den Vorwegabzug und den Verteilerkreis sauber dokumentiert, hat die zwei Angriffspunkte entschärft, an denen Aufzugspositionen in der Belegprüfung üblicherweise kippen. Wie eine formell tragfähige Abrechnung insgesamt aufgebaut ist, erklärt die Anleitung in 7 Schritten.
Stand: 18. August 2026. Die Höhe eines Vorwegabzugs beim Vollwartungsvertrag ist eine Frage des Einzelfalls. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.