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Der Klassiker im Bestand: Mehrparteienhaus, eine Zentralheizung, ein Zähler für das ganze Gebäude - und die Heizkosten werden schlicht nach Quadratmetern verteilt. Oft steht das sogar so im Mietvertrag. Das Problem: Der Mietvertrag entscheidet diese Frage nicht. Die Heizkostenverordnung tut es, und sie ist an dieser Stelle unnachgiebig.
§ 2 HeizkostenV ordnet an, dass die Vorschriften der Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vorgehen. Ausgenommen sind nur Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt. Im Mehrparteienhaus können Sie die verbrauchsabhängige Abrechnung also nicht wegvereinbaren - auch nicht durch eine individuell ausgehandelte Klausel, denn § 2 unterscheidet nicht zwischen Formularvertrag und Individualabrede.
Eine Präzisierung, die oft untergeht: Die Klausel „Heizkosten nach Wohnfläche" wird dadurch nicht wertlos. Sie setzt sich nur insoweit nicht durch, als die Verordnung mindestens 50 Prozent nach erfasstem Verbrauch verlangt. Für die übrigen 30 bis 50 Prozent ist die Wohnfläche gerade der vorgesehene Maßstab (§ 7 Abs. 1 S. 5). Die Klausel regelt also weiterhin wirksam den Grundkostenanteil - sie kann nur nicht die Verbrauchskomponente ersetzen.
§ 4 Abs. 1 HeizkostenV ist eindeutig: „Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen." Ein Zähler am Heizungskeller misst, was das ganze Haus verbraucht hat - nicht, was auf die einzelne Wohnung entfällt. Dafür braucht es nach § 5 Abs. 1 S. 1 Wärmezähler oder Heizkostenverteiler je Wohnung, beim Warmwasser Warmwasserzähler.
Bei Fernwärme oder Contracting ändert sich daran nichts. Die Verordnung erfasst auch die gewerbliche Wärmelieferung, und der Abrechnungszähler des Versorgers ersetzt die Erfassung beim Nutzer nicht. Missverständlich ist das deshalb, weil bei verbundenen Anlagen ein Gebäude-Wärmezähler seinerseits vorgeschrieben ist - er ist notwendig, aber eben zusätzlich, nicht ersatzweise.
§ 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV gibt dem Mieter das Recht, „den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen", soweit entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Bezugsgröße ist also der Anteil des einzelnen Mieters, nicht der Gesamtbetrag der Abrechnung - im Ergebnis läuft es bei einer durchgehend fehlerhaften Abrechnung aber auf dasselbe hinaus.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Heizkosten des Gebäudes im Jahr | 9.600,00 € |
| Gesamtwohnfläche | 640 m² |
| Anteil einer 80-m²-Wohnung | 1.200,00 € |
| Kürzung durch diesen Mieter (15 %) | 180,00 € |
| Kürzung durch alle acht Mieter | 1.440,00 € |
Das wiederholt sich in jedem Abrechnungsjahr, in dem nicht nachgerüstet wird. Und es kommt möglicherweise noch etwas dazu: § 6a Abs. 5 HeizkostenV verlangt gerade bei Abrechnungen, die nicht auf tatsächlichem Verbrauch beruhen, bestimmte Pflichtangaben. Fehlen die, stehen nach § 12 Abs. 1 S. 3 weitere 3 Prozent im Raum. Ob sich diese Kürzungen addieren lassen, ist nach dem Wortlaut naheliegend, aber höchstrichterlich nicht geklärt - verlassen sollte sich darauf keine Seite.
Der BGH hat die Linie an einem verwandten Fall verschärft: Schon ein teilweiser Verstoß gegen die Verordnung macht die Abrechnung insgesamt nicht verbrauchsabhängig und löst die volle Kürzung aus - dort fehlte lediglich ein Wärmemengenzähler bei einer verbundenen Anlage (Versäumnisurteil vom 12.01.2022, VIII ZR 151/20). Wenn das schon für eine Lücke gilt, gilt es erst recht, wenn gar nichts erfasst wird.
Es gibt sie, und sie sind mehr als der oft allein genannte Zweifamilienhaus-Fall. § 11 Abs. 1 HeizkostenV nennt fünf Gruppen. Praktisch relevant sind vor allem zwei:
Daneben stehen Nr. 1 a (Heizwärmebedarf unter 15 kWh je Quadratmeter und Jahr), Nr. 2 (Heime), Nr. 3 (überwiegende Versorgung aus Wärmerückgewinnung, Solar, Kraft-Wärme-Kopplung oder Abwärme) und Nr. 5 - die Befreiung im Einzelfall durch die nach Landesrecht zuständige Stelle. Letzteres ist wichtig: Das ist eine behördliche Befreiung, kein Selbstbefreiungsrecht des Vermieters.
Zwei Dinge dazu ehrlich gesagt: Die Ausnahmen sind eng auszulegen, und die Darlegungs- und Beweislast liegt bei Ihnen. Aber die pauschale Aussage „greift praktisch nie", die man häufig liest, stimmt nicht.
Bis vor Kurzem waren Gebäude, die überwiegend mit einer Wärmepumpe versorgt wurden, von der verbrauchsabhängigen Abrechnung ausgenommen. Das steht so oft noch in Ratgebern und Mietverträgen - und stimmt nicht mehr. Der Änderungsbefehl ist denkbar knapp: „In § 11 Absatz 1 Nummer 3 Buchstabe a werden die Wörter ‚Wärmepumpen- oder' gestrichen" (Art. 3 des Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes vom 16.10.2023, BGBl. 2023 I Nr. 280).
Wichtig sind die Daten, und die werden fast überall falsch wiedergegeben.„Pflicht ab 2025" trifft es nicht. Es sind zwei Termine, und keiner davon ist der 1. Januar 2025:
| Datum | Was passiert | Fundstelle |
|---|---|---|
| 01.10.2024 | Das Wärmepumpen-Privileg entfällt - „Wärmepumpen" ist aus dem Ausnahmekatalog gestrichen | § 11 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a HeizkostenV |
| 30.09.2025 | Ende der Nachrüstfrist: Wer am 01.10.2024 noch nicht erfasst hat, muss bis dahin eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung installiert haben | § 12 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV |
| Danach | Verbrauchsabhängig abgerechnet wird ab dem Abrechnungszeitraum, der NACH der Installation beginnt - bei Kalenderjahr und Einbau 2025 also ab 01.01.2026 | § 12 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV |
Der Wortlaut von Satz 1: „Wenn der anteilige Verbrauch der Nutzer an Wärme oder Warmwasser aus Wärmepumpen am 1. Oktober 2024 noch nicht erfasst wird, hat der Gebäudeeigentümer bis zum Ablauf des 30. September 2025 eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung zu installieren." Anknüpfungspunkt ist also der Stichtag 01.10.2024: Wer schon vorher erfasst hat, fällt gar nicht unter die Übergangsregel, sondern unmittelbar unter die Verordnung.
Sonderfall Bruttowarmmiete. Vermieten Sie mit Warmmiete, müssen Sie zusätzlich vor Beginn des ersten Abrechnungszeitraums nach dem 30.09.2025 den Durchschnittswert der Jahre 2022, 2023 und 2024 für Wärme und Warmwasser bestimmen sowie den darauf entfallenden Mietanteil (§ 12 Abs. 3 Satz 3). Ohne diese Bestimmung fehlt die Grundlage, um die Warmmiete sauber aufzuteilen.
Drei Klarstellungen, damit Sie den Punkt nicht überdehnen. Erstens: Nicht verwechseln mit der Nachrüstung auf fernablesbare Geräte bis 31.12.2026 - das ist § 5 Abs. 3 HeizkostenV, eine andere Norm und eine andere Frist. Zweitens: Das Ende des Wärmepumpen-Privilegs heißt nicht, dass gar keine Ausnahme mehr greifen kann - Nr. 1 a (unter 15 kWh je m² und Jahr), Nr. 1 b (unverhältnismäßig hohe Kosten) und Nr. 5 (behördliche Befreiung) gelten unverändert. Drittens: Was passiert, wenn die Nachrüstung versäumt wurde, sagt § 12 Abs. 3 selbst nicht. Das 15-Prozent-Kürzungsrecht folgt aus § 12 Abs. 1; eine höchstrichterliche Entscheidung speziell zu dieser Übergangsregel ist bislang nicht bekannt.
Beim Mieten sind die laufenden Kosten über § 7 Abs. 2 HeizkostenV umlagefähig. Sie können es aber nicht einfach anordnen: Nach § 4 Abs. 2 S. 2 müssen Sie die Absicht vorher mitteilen, „unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten", und die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats widerspricht. Dieses Vetorecht wird fast überall unterschlagen.
Beim Kauf sind Anschaffung und Erstinstallation nicht umlagefähig - umlagefähig bleiben nur die laufenden Kosten für Ablesung, Eichung, Wartung und Abrechnung. Dafür lässt sich der Kauf unter Umständen als Modernisierung über § 559 BGB refinanzieren. Die verbreitete Faustregel „mieten ist immer besser, weil umlagefähig" ist damit zu kurz gegriffen.
Ein Hinweis zur Systematik, weil er oft falsch verallgemeinert wird: Dass die Gerätemiete hier umlagefähig ist, liegt allein an ihrer ausdrücklichen Nennung in der Verordnung. Der BGH hat das als Ausnahmeregelung bezeichnet, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Geräte ausgedehnt werden darf - weshalb etwa die Miete von Rauchwarnmeldern gerade nicht umlagefähig ist. Mehr dazu im Beitrag zu Rauchmeldern in der Nebenkostenabrechnung.
§ 4 Abs. 4 HeizkostenV sagt wörtlich: „Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen." Das ist ein Erfüllungsanspruch, kein bloßes Abwehrrecht. Umgekehrt trifft den Mieter eine Duldungspflicht für den Einbau (§ 4 Abs. 2 S. 1). Und auch beim Verteilungsmaßstab ist der Mieter nicht machtlos: Der BGH hat entschieden, dass er die Verteilung zu 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch verlangen kann, wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen (Urteil vom 16.01.2019, VIII ZR 113/17).
Wie die Verteilung zwischen 50/50 und 70/30 im Detail funktioniert, erklärt der Beitrag zur Heizkostenverteilung nach § 7 HeizkostenV. Wann fernablesbare Geräte Pflicht werden, steht unter Funkzähler-Pflicht.
Stand: 19. August 2026. Ob sich die Kürzungen nach § 12 Abs. 1 addieren lassen und ob das Kürzungsrecht der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB unterliegt, ist nicht abschließend geklärt. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.