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Ein Wartungsvertrag über 250 Euro, drei Stellplätze, eine Frage: darf das in die Nebenkostenabrechnung? Die Antwort ist ja - und sie hängt an drei Bedingungen, von denen die meisten Mietverträge mindestens eine verfehlen. Eine Gerichtsentscheidung, auf die man sich stützen könnte, gibt es dabei nicht. Das ist kein Mangel dieses Beitrags, sondern der Befund.
§ 2 BetrKV zählt siebzehn Kostenarten auf, und die Aufzählung ist abschließend. Ein Garagentor kommt in den Nummern 1 bis 16 nicht vor - ein Rolltor ist insbesondere kein Aufzug im Sinne der Nr. 7. Bleibt Nr. 17: „sonstige Betriebskosten …, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind".
Damit die Kosten dort landen, müssen sie erst einmal Betriebskosten sein. Zwei Merkmale entscheiden das. Sie müssen nach § 1 Abs. 1 BetrKV laufend entstehen - ein jährlicher Wartungsvertrag erfüllt das ohne Weiteres, eine einmalige Störungsbehebung nicht. Und sie dürfen keine Instandhaltung sein, die § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ausnimmt.
Genau an diesem zweiten Punkt hilft die Rechtsprechung zu anderen technischen Einrichtungen. Der BGH hat zur Sicht- und Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern entschieden:
Eine regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahme, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts dient, stellt keine Mangelbeseitigung dar.
(Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21.) Der Satz ist anlagenneutral formuliert - „einer technischen Einrichtung". Ein Torantrieb ist eine. Damit ist die Wartung dem Grunde nach Betriebskosten.
Wichtig ist, wie man das darstellt: als Ableitung. Zur Garagentor-Wartung selbst gibt es keine Entscheidung. Wir haben in mehreren Rechtsprechungsdatenbanken gesucht - es existiert keine.
Nr. 17 wirkt nicht kraft Gesetzes. Das ist der Unterschied, der in der Praxis alles entscheidet. Für die Nummern 1 bis 16 genügt es, wenn im Mietvertrag steht, dass der Mieter „die Betriebskosten" trägt - eine Auflistung braucht es nicht. Für sonstige Betriebskosten gilt das ausdrücklich nicht: Jede Position muss einzeln benannt sein (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03).
| Formulierung im Mietvertrag | Bewertung |
|---|---|
| „sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV" | Deckt nichts ab. Der Katalogverweis ersetzt die Benennung nicht. |
| „Wartungskosten" oder „Wartung technischer Anlagen" | Riskant. Höchstrichterlich ungeklärt, sehr wahrscheinlich zu unbestimmt. |
| „Wartung der Garagentoranlage" | Ausreichend konkret: Anlage benannt, Maßnahme benannt. |
Und wenn die Position fehlt? Dann lässt sie sich nicht einseitig nachschieben. § 556 Abs. 1 BGB verlangt eine Vereinbarung, und Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 556 Abs. 5 BGB unwirksam. § 560 BGB hilft ebenfalls nicht - er erlaubt nur die Erhöhung einer vereinbarten Pauschale und die Anpassung der Vorauszahlungshöhe, nicht die Einführung einer neuen Kostenart. Es bleibt der Änderungsvertrag.
Ein naheliegendes Argument lautet: Beim Aufzug ist die regelmäßige Sicherheitsprüfung doch auch umlagefähig, also beim Tor erst recht. Das klingt gut und stimmt trotzdem nicht.
Erstens gibt es die behauptete Pflicht so nicht. Kraftbetätigte Tore stehen nicht in Anhang 2 der Betriebssicherheitsverordnung - Aufzugsanlagen schon. Die verbreitete jährliche Prüffrist stammt aus der Arbeitsstättenregel ASR A1.7, und die sagt dort „sollte mindestens einmal jährlich", nicht „muss". Vor allem aber richtet sich dieses Regelwerk an einen anderen Adressaten: Die Arbeitsstättenverordnung „dient der Sicherheit und dem Schutz der Gesundheit der Beschäftigten beim Einrichten und Betreiben von Arbeitsstätten". Eine Wohnhausgarage ohne Beschäftigte ist keine Arbeitsstätte.
Das heißt nicht, dass Sie nicht prüfen lassen sollten - im Gegenteil. Die Pflicht folgt für Sie nur aus einer anderen Quelle, der Verkehrssicherungspflicht in Verbindung mit den Herstellervorgaben. Im Haftungsfall wird die ASR A1.7 dann als Maßstab herangezogen. Sobald ein angestellter Hausmeister oder eine Reinigungskraft in der Garage arbeitet, greift das Arbeitsstättenrecht ohnehin.
Zweitens - und das ist der eigentliche Punkt - würde selbst eine echte Prüfpflicht nichts nützen. Die Nummern 4a und 7 nennen „die regelmäßige Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit" ausdrücklich im Verordnungstext. Deshalb genügt dort die Bezugnahme auf die BetrKV. Nr. 17 enthält diese Nennung nicht. Es scheitert also nicht an der Betriebskosteneigenschaft, sondern an der fehlenden Vereinbarung. Dass eine Prüfung geboten ist, ersetzt die Vertragsklausel nicht.
Die Trennlinie folgt dem Anlass, nicht der Tätigkeit: regelmäßig und nicht durch eine Störung veranlasst, dann Betriebskosten.
| Umlagefähig (Wartung) | Nicht umlagefähig (Instandsetzung) |
|---|---|
| Sicht- und Funktionsprüfung, Prüfprotokoll | Austausch von Torsions- oder Zugfedern, Seilen, Laufrollen |
| Kraftmessung an den Schließkanten, Prüfung der Kraftabschaltung | Austausch von Antriebsmotor, Getriebe, Steuerplatine |
| Prüfung von Lichtschranke, Schließkantensicherung, Notentriegelung | Austausch von Lichtschranke oder Schließkantenprofil |
| Einstellen der Endlagen, Schmieren, Reinigen und Nachjustieren der Laufschienen | Störungsbeseitigung nach Ausfall - auch wenn beim Wartungstermin miterledigt |
Der übliche Streitpunkt ist der Vollwartungsvertrag. Enthält er Störungsbeseitigung und Ersatzteile, muss der Instandsetzungsanteil heraus. Lässt er sich nicht abgrenzen, ist die Position insgesamt nicht umlegbar. Verlangen Sie deshalb eine Rechnung mit getrennten Positionen - das entwertet den stärksten Einwand des Mieters vorab. Dieselbe Logik wie beim Hausmeister, wo ein pauschaler Abzug ebenfalls nicht trägt; mehr dazu im Beitrag zu den Hausmeisterkosten.
Ein Grenzfall ohne Rechtsprechung: der turnusmäßige Federtausch nach Lastspielzahl. Er ist vorbeugend und regelmäßig, ersetzt aber ein verschlissenes Bauteil. Nach dem Wortlaut des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV spricht mehr für Instandsetzung. Wir würden ihn nicht umlegen.
Kosten, die für Stellplätze anfallen, dürfen nicht auf Wohnungsmieter ohne Stellplatz umgelegt werden. Der Verteilerschlüssel ist die Zahl der Stellplätze, nicht die Wohnfläche.
Der häufigste Fehler liegt aber woanders. Viele Vermieter vermieten die Garage mit einem knappen Zusatzvertrag ohne Betriebskostenregelung - und rechnen die Torwartung dann in der Wohnungsabrechnung mit ab. Das trägt nicht:
Bei getrennt abgeschlossenen Verträgen spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der jeweiligen Vereinbarungen.
(BGH, Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10.) Die Vermutung ist widerlegbar - besondere Umstände können ein einheitliches Mietverhältnis begründen, und die Lage auf demselben Grundstück ist ein Indiz. Die Darlegungslast trägt aber, wer sich darauf beruft. Der sichere Weg ist die Klausel in dem Vertrag, der die Garage vermietet.
Bei Einzelgaragen mit je eigenem Tor ist die Wartung dem jeweiligen Tor direkt zurechenbar. Eine Umlage über einen Schlüssel auf alle Garagenmieter belastet dann jemanden mit Kosten, die sein Mietobjekt nicht verursacht - Direktzuordnung ist sauberer.
Zum Schluss ein formaler Punkt mit unangenehmer Folge: Sonstige Betriebskosten dürfen in der Abrechnung nicht zu einer Sammelzeile „Sonstiges" verschmolzen werden, wenn die Kostenarten nicht eng zusammenhängen. Torwartung, Feuerlöscherprüfung und Dachrinnenreinigung in einer Zeile ist ein formeller Fehler - und der heilt nicht durch Zeitablauf. Die Torwartung braucht eine eigene Zeile.
Stand: 19. August 2026. Zur Garagentor-Wartung existiert keine veröffentlichte Rechtsprechung; die Einordnung ist aus den genannten Normen und Entscheidungen abgeleitet. Ungeklärt bleibt außerdem, wie weit eine gattungsmäßige Klausel reicht und ob die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB für einen reinen Stellplatzvertrag gilt. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.