Wenn ein Mieter mitten im Abrechnungszeitraum auszieht, müssen die Kosten zwischen ihm und dem Nachmieter aufgeteilt werden. Die Methode hängt davon ab, ob es sich um Heizkosten oder sonstige Nebenkosten handelt - und ob eine Zwischenablesung möglich war.
Für alle nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten - also Grundsteuer, Versicherungen, Hausreinigung, Gartenpflege, Hausmeisterkosten - gilt die tagesgenaue Aufteilung. Die Jahreskosten werden durch 365 (oder 366 in Schaltjahren) geteilt und auf die Anwesenheitstage des jeweiligen Mieters verteilt.
Beispiel: Mieter A ist vom 01.01. bis 30.06. da (181 Tage), Mieter B vom 01.07. bis 31.12. (184 Tage). Kostenposition Grundsteuer 600 €: Mieter A zahlt 600 € × (181/365) = 297,53 €, Mieter B 600 € × (184/365) = 302,47 €.
Diese Methode ist anerkannte Praxis und auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung zulässig. Sie ist die einfachste und korrekteste Variante und sollte Standard sein.
Bei Heizkosten ist tagesgenau nicht ausreichend, weil im Winter deutlich mehr verbraucht wird als im Sommer. Die HeizkostenV regelt den Mieterwechsel in § 9b:
Das Gradtage-Verfahren weist jedem Monat eine Gradtagzahl zu - Januar hat z. B. ca. 17 % der Jahres-Heizgradtage, Juli nur ca. 1 %. Die Heizkosten werden nicht nach Tagen, sondern nach diesen Gradtagzahl-Anteilen verteilt.
Beispiel: Mieter A wohnt Januar bis Juni (Gradtagzahl-Anteil ca. 70 %), Mieter B Juli bis Dezember (ca. 30 %). Heizkosten-Grundkostenanteil 1.000 €: Mieter A zahlt 700 €, Mieter B 300 € - obwohl beide gleich lange im Haus waren.
Die Gradtagzahl-Tabellen veröffentlicht der Deutsche Wetterdienst monatlich. In der Praxis werden meist die Werte des aktuellen Abrechnungsjahres verwendet, ersatzweise mehrjährige Mittelwerte.
Der Verbrauchsanteil der Heizkosten (50–70 %, siehe unser Beitrag zur 50/50-Regel) ist nur mit einer Zwischenablesung exakt aufteilbar. Ohne Zwischenablesung muss auch hier das Gradtage-Verfahren oder eine Schätzung herhalten - was bei stark schwankendem Heizverhalten zu Streit führt.
Tipp: Eine Zwischenablesung kostet meist 30–60 €, die der Vermieter dem ausziehenden Mieter in Rechnung stellen kann. Das ist deutlich weniger als ein Streit über die Schätzung später.
§ 9b HeizkostenV regelt nur, wie der Verbrauch bei einem Nutzerwechsel aufgeteilt wird (Zwischenablesung für die direkt erfassten Verbrauchskosten, der Rest nach Gradtagstabelle bzw. zeitanteilig) - nicht, wer die Kosten der Zwischenablesung trägt. Das ergibt sich aus der mietvertraglichen Vereinbarung, dem Umlagemaßstab nach § 556a BGB und dem Wirtschaftlichkeitsgebot. Üblich und sachgerecht ist eine Mietvertragsklausel, nach der der ausziehende Mieter die Ablesekosten trägt, wenn er den Auszug zu vertreten hat.