Bis zum 31. Dezember 2026 müssen Vermieter alle bestehenden Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler auf fernablesbare Geräte (Funkzähler) umrüsten. Grundlage: § 5 Abs. 2 HeizkostenV in der Fassung vom 1. Dezember 2021, umgesetzt aus der EU-Energieeffizienzrichtlinie EED 2018/2002. Neue Geräte dürfen seit 2021 ohnehin nur noch fernablesbar sein. Bei Verstoß droht ein 3 %-Kürzungsrecht des Mieters nach § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV.
Wer als Vermieter noch klassische Verdunster-Heizkostenverteiler oder Walk-by-Funk-Zähler im Haus hat, sollte 2026 die Umstellung planen - die Frist läuft am 31. Dezember 2026 ab. Versäumnisse haben direkte finanzielle Folgen.
Mit der Änderung der Heizkostenverordnung vom 1. Dezember 2021 wurden zwei zentrale Pflichten neu geregelt:
Die deutsche HeizkostenV-Novelle setzt die EU-Energieeffizienzrichtlinie EED (2018/2002) in nationales Recht um. Die EU verpflichtet alle Mitgliedstaaten, die Verbrauchstransparenz zu erhöhen und Energiesparen durch monatliche Information zu erleichtern. Deutschland hat die Mindestvorgaben weitgehend 1:1 übernommen - bei den Übergangsfristen liegt Deutschland im EU-Mittelfeld.
| Gerät | Pflicht? | Praxis-Hinweis |
|---|---|---|
| Heizkostenverteiler (HKV) elektronisch | Ja, fernablesbar bis 31.12.2026 | Auch elektronische Walk-by-Geräte gelten nicht als fernablesbar - Funk-Übertragung notwendig |
| Heizkostenverteiler (HKV) Verdunster | Ja, austauschen | Verdunster-Röhrchen sind nie fernablesbar; komplette Erneuerung nötig |
| Wärmemengenzähler (Wärmemenge) | Ja, fernablesbar | Auch zentrale Wärmemengenzähler an einzelnen Wohnungen oder Heizkreisen |
| Warmwasserzähler | Ja, fernablesbar | Wenn zentrale Warmwasserbereitung mit Verbrauchserfassung pro Wohnung |
| Kaltwasserzähler | Nein (HeizkostenV greift nicht) | Eichung nach MessEG, andere Fristen |
| Stromzähler (Smart-Meter) | Separates Regelwerk | Messstellenbetriebsgesetz (MsbG), nicht HeizkostenV |
Die wirtschaftlich übliche Lösung ist die Miete der Funkzähler bei einem Ablesedienst (ista, Techem, Brunata, Minol). Typische Mietkosten 2026:
Diese laufenden Kosten sind vollständig umlegbar als Heizkosten-Anteil: § 7 Abs. 2 HeizkostenV nennt die Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung ausdrücklich als eigene umlagefähige Kostenart (gespiegelt in § 2 Nr. 4a BetrKV), einschließlich Eichung, Berechnung und Aufteilung. Wer die Geräte selbst kauft, kann nur die Wartungs-, Eich- und Ablesekosten umlegen - die Anschaffung ist Investition und nicht umlegbar.
Mieter-Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV: Bei Verstoß gegen die Pflicht zur fernablesbaren Erfassung kann der Mieter den Heizkostenanteil seiner Abrechnung ausdrücklich um 3 % kürzen. Bei einem Heizkostenanteil von 1.500 € reduziert sich die Forderung damit um 45 €.
Das 3-%-Kürzungsrecht steht ausdrücklich in § 12 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV (fehlende fernablesbare Ausstattung) - es hängt also nicht von einer noch ausstehenden BGH-Klärung ab. Vorsichtige Vermieter sollten die Umstellung dennoch deutlich vor Ende 2026 abschließen.
Funkzähler senden in regelmäßigen Intervallen Verbrauchswerte plus Geräte-ID. Personenbezogen werden die Daten erst durch Zuordnung zur Wohnung beim Vermieter oder Ablesedienst. Die Datenübertragung muss verschlüsselterfolgen, der Vermieter ist nach Art. 13 DSGVO verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren - sinnvoll im Mietvertrag oder einer separaten Information bei Geräte-Tausch.