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Zu kaum einer Position kursieren so viele Halbwahrheiten. Die eine Hälfte des Internets schreibt „Sicherheitsdienst ist nicht umlagefähig, der Vermieter zahlt", die andere titelt „Bewachungskosten sind umlegbare Betriebskosten". Beide berufen sich auf Rechtsprechung, und beide haben unrecht - jedenfalls als Merksatz. Richtig ist: Es kommt auf den Einzelfall an, und dafür müssen fünf Dinge zusammenkommen.
Der Katalog des § 2 BetrKV ist abschließend. Ein Wach- oder Sicherheitsdienst kommt darin nicht vor. Bleibt Nr. 17, die sonstigen Betriebskosten - und das ist keine Generalklausel, sondern eine Auffangposition mit engen Voraussetzungen. Wer sie nutzt, muss mehr belegen als bei Grundsteuer oder Müllabfuhr.
| # | Voraussetzung | Woran es scheitert |
|---|---|---|
| 1 | Betriebskosteneigenschaft (§ 1 Abs. 1 BetrKV) | Die Kosten müssen laufend und durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch entstehen - nicht einmalig, nicht anlassbezogen |
| 2 | Konkrete Benennung im Mietvertrag | Ein pauschales „und sonstige Betriebskosten" genügt nicht (BGH VIII ZR 167/03) |
| 3 | Bezug zur Mietsache | Fehlt bei Flächen, die der Öffentlichkeit gewidmet sind |
| 4 | Konkrete Erforderlichkeit | Ein allgemeines Sicherheitsgefühl reicht nicht - und die Darlegungslast liegt beim Vermieter |
| 5 | Kein bloßer Objektschutz | Schützt der Dienst überwiegend das Gebäude vor Schäden, ist das Vermietersache |
Die Hürden sind kumulativ. In der Praxis wird fast immer nur an Nummer 2 gedacht - die Klausel steht im Vertrag, also wird abgerechnet. Genau daran scheitern die Positionen dann vor Gericht.
Gemeint ist eine Entscheidung des LG München I vom 17.04.2019 (14 S 15269/18). Eine parkartige Wohnanlage in der Münchner Innenstadt, ein 24-Stunden-Sicherheitsdienst, Abrechnungen für 2013 bis 2015. Das Gericht verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung.
In der Verkürzung wird daraus „Sicherheitsdienst ist nicht umlagefähig". Das steht dort aber nicht. Der Leitsatz beginnt mit dem Gegenteil einer Regel: Ob die Kosten eines 24-Stunden-Sicherheitsdienstes umgelegt werden können, sei „eine Frage der Umstände des Einzelfalls". Und in den Gründen heißt es ausdrücklich: „Zwar ist eine Umlage der Kosten für einen Wach- und Sicherheitsdienst grundsätzlich nach § 2 Nr. 17 BetrKV …"
Verneint wurde nur dieser eine Fall, und zwar aus zwei Gründen. Erstens entfielen die Haupttätigkeiten auf eine öffentlich zugängliche Parkanlage, die Mieter und Passanten gleichermaßen nutzten; Treppenhauskontrollen waren „von untergeordneter Bedeutung". Zweitens - und das ist der Satz, den Vermieter sich merken sollten - verursachen Dritte Schäden am Gebäude, muss der Vermieter sie ohnehin selbst beseitigen; es könne nichts anderes gelten, wenn er vorsorgliche Maßnahmen wie durch eine Bewachung ergreift. Kurz: Das war Objektschutz im Eigeninteresse, kein Mieternutzen.
Die Frage ist nicht, ob ein Sicherheitsdienst da war. Die Frage ist, wen er geschützt hat - den Mieter oder das Eigentum des Vermieters.
Zur Einordnung: Das ist eine Berufungsentscheidung eines Landgerichts von 2019, keine gefestigte Rechtsprechung, und ob Revision eingelegt wurde, ist nicht ersichtlich. Als Argumentationslinie ist sie stark, als Gesetz sollte sie niemand verkaufen.
Das Landgericht stützt sich auf ein BGH-Urteil, das mit Sicherheitsdiensten gar nichts zu tun hat: VIII ZR 33/15 vom 10.02.2016 betrifft Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Dort heißt es, Garten- oder Parkflächen, die bauplanerisch oder durch den Vermieter selbst für die Öffentlichkeit gewidmet sind, fehle „der erforderliche Bezug zur Mietsache". Die Übertragung dieses Gedankens auf die Bewachung ist die eigene Wertung des Landgerichts - nicht die des BGH. Wer schreibt, der BGH habe zum Sicherheitsdienst entschieden, liegt falsch.
Wichtig ist dabei die Feinheit aus dem BGH-Urteil: Eine fehlende Einzäunung allein genügt nicht. Es kommt darauf an, ob die Anlage bauplanerisch gewidmet ist oder der Eigentümer sie der Öffentlichkeit tatsächlich zugänglich gemacht hat. Und das steht nicht im Widerspruch zur älteren Linie, wonach Gartenpflege auch dann umlagefähig ist, wenn der Mieter den Garten nie betritt. Der Unterschied: Dort ging es um die Nutzung durch den Mieter, hier um die Zuordnung der Fläche zur Mietsache.
Auch wenn der Bezug zur Mietsache steht, ist die Position nicht automatisch durch. Zum Pförtner- und Conciergedienst hat der BGH entschieden, dass ein lediglich allgemeines und abstraktes Sicherheitsbedürfnis nicht genügt - es braucht eine konkrete praktische Notwendigkeit (Beschluss vom 05.04.2005, VIII ZR 78/04). Die Darlegungslast dafür trägt der Vermieter. „In der Gegend ist viel los" reicht nicht; dokumentierte Vorfälle, Einbrüche oder Vandalismus im Objekt sind das, worauf es ankommt.
Zwei Klarstellungen dazu, weil beides oft falsch zitiert wird: Es ist ein Beschluss, kein Urteil, und er betrifft den Pförtner, nicht den Wachdienst. Die Möglichkeit, Pförtnerkosten umzulegen, lässt sich nicht umstandslos auf Sicherheitsdienstkosten übertragen.
Ein reiner Wach- oder Revierdienst kann nur über Nr. 17 laufen. Sobald der Dienst aber auch Hauswarttätigkeiten übernimmt - Pakete annehmen, Schlüssel verwahren, Handwerker einlassen, Zählerstände ablesen -, verschiebt sich der Schwerpunkt Richtung § 2 Nr. 14 BetrKV. Dort sind Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung ausdrücklich ausgenommen, und es darf kein Doppelansatz mit anderen Positionen erfolgen.
Bei Mischtätigkeiten müssen die nicht umlagefähigen Anteile also heraus - eine nachvollziehbare Schätzung ist zulässig. Dieselbe Trennlogik wie beim Vollwartungsvertrag beim Aufzug. Und noch ein Detail aus der Instanzrechtsprechung: Eine Vertragsklausel, die „Pförtner" nennt, trägt keine Abrechnungsposition „Wachdienst".
Deutlich mehr. Bei Gewerbemietverträgen wird die Umlage von Bewachungskosten auf Grundlage einer ausdrücklichen Regelung weitgehend akzeptiert, auch formularvertraglich. Für Wohnraum folgt daraus nichts: Dort greift zusätzlich § 556 Abs. 5 BGB, wonach zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind. Wer eine Gewerbe-Entscheidung als Beleg für die Wohnungsvermietung heranzieht, argumentiert am Gesetz vorbei.
Welche Kostenarten insgesamt in Frage kommen, zeigt der Überblick zu den umlagefähigen Nebenkosten nach § 2 BetrKV. Weitere verbreitete Irrtümer sammelt der Beitrag zu den Nebenkosten-Mythen.
Stand: 18. August 2026. Zur Umlagefähigkeit von Bewachungskosten in der Wohnraummiete gibt es keine höchstrichterliche Entscheidung; die Instanzrechtsprechung ist im Ergebnis uneinheitlich. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.