Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig - vorausgesetzt, die Betriebskostenumlage ist im Mietvertrag vereinbart. Die Reform 2025 ändert nicht die Umlagefähigkeit, sondern nur die Höhe: Seit dem 1.1.2025 gilt eine neue Bewertung, die Beträge je nach Lage teils verdoppelt oder halbiert. Umgelegt wird der tatsächlich gezahlte Betrag, im Regelfall nach Wohnfläche.
Millionen Vermieter haben 2024/2025 neue Grundsteuerbescheide erhalten - viele mit spürbar anderen Beträgen als zuvor. Die gute Nachricht: An der Logik der Umlage auf Mieter ändert die Reform nichts. Die wichtige Nachricht: Wer die neue Höhe falsch umlegt, riskiert eine angreifbare Abrechnung.
Ja. Die Grundsteuer B (für bebaute Grundstücke) ist in § 2 Nr. 1 BetrKV als erste der 17 umlagefähigen Betriebskostenpositionen ausdrücklich genannt - siehe auch unsere Übersicht der 17 BetrKV-Positionen. Damit Sie sie umlegen dürfen, muss im Mietvertrag eine wirksame Betriebskostenvereinbarung stehen.
Das Bundesverfassungsgericht hatte die alte Einheitsbewertung 2018 für verfassungswidrig erklärt. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer deshalb auf einer komplett neuen Bewertungsgrundlage erhoben. Für die Nebenkostenabrechnung gilt:
| Aspekt | Vor 2025 | Ab 2025 |
|---|---|---|
| Umlagefähigkeit | umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV) | unverändert umlagefähig |
| Bewertungsgrundlage | Einheitswert (Stand 1964/1935) | Grundsteuerwert nach neuem Modell |
| Höhe des Betrags | meist konstant | teils stark verändert (±) |
| Verteilerschlüssel | i. d. R. Wohnfläche | unverändert Wohnfläche |
Kernaussage: Nur die Zahl ändert sich, nicht das Verfahren. Vermieter legen weiterhin exakt den Betrag um, der im Grundsteuerbescheid steht und im Abrechnungsjahr gezahlt wurde.
Praxisbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus in einer Mittelstadt hatte 2024 eine Grundsteuer von 980 €/Jahr. Nach Neubewertung und angepasstem Hebesatz beträgt sie 2025 nun 1.420 €/Jahr. Bei vier gleich großen Wohnungen steigt der umlegbare Anteil pro Wohnung von 245 € auf 355 € pro Jahr - vorausgesetzt, die Umlage nach Wohnfläche ist vereinbart. Der Vermieter legt den neuen Betrag erst um, sobald der Bescheid für das jeweilige Abrechnungsjahr vorliegt.
Zwei Neuerungen sind für Vermieter relevant:
Ist im Mietvertrag kein Schlüssel vereinbart, gilt nach § 556a Abs. 1 BGB die Umlage nach Wohnfläche. Genau das ist auch der für die Grundsteuer übliche Schlüssel. Achtung: Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche - der BGH hat die alte 10-%-Toleranz aufgegeben. Mehr dazu in unserem Beitrag Wohnfläche und die gefallene 10-%-Regel.
Stand: 1. Juni 2026. Die konkrete Höhe der Grundsteuer hängt vom Bundesland-Modell und vom kommunalen Hebesatz ab und variiert stark. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.