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Für die Betriebskostenabrechnung zählt die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag vereinbarte. Der BGH hat mit Urteil VIII ZR 220/17 (30.5.2018) die frühere 10-%-Toleranz ausdrücklich aufgegeben. Wer mit einer falschen Fläche als Verteilerschlüssel rechnet, riskiert eine angreifbare Abrechnung - egal in welche Richtung die Abweichung geht. Für die Mietminderung gilt die 10-Prozent-Grenze dagegen weiter (VIII ZR 295/03).
Die Wohnfläche ist der häufigste Verteilerschlüssel überhaupt - Grundsteuer, Versicherung, Müll, Hausreinigung und die Heizungs-Grundkosten laufen meist über sie. Eine falsche Quadratmeterzahl multipliziert sich also durch die ganze Abrechnung. Genau deshalb ist die BGH-Rechtsprechung dazu so wichtig.
Nach § 556a Abs. 1 BGB werden Betriebskosten ohne abweichende Vereinbarung nach Wohnfläche umgelegt. Über die Fläche laufen typischerweise:
Verbrauchsabhängige Posten wie Wasser oder die Heizungs-Verbrauchskosten laufen dagegen über Zähler bzw. Personen - nicht über die Fläche.
Jahrelang galt der Grundsatz: Solange die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche um nicht mehr als 10 % von der tatsächlichen abwich, durfte mit der vereinbarten Fläche abgerechnet werden. Diese „Bagatellgrenze" sollte aufwändiges Nachmessen ersparen.
Mit Urteil VIII ZR 220/17 vom 30. Mai 2018 hat der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung für die Betriebskostenabrechnung ausdrücklich aufgegeben. Begründung: Betriebskosten sind nach den tatsächlichen Gegebenheiten abzurechnen, nicht nach einer von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarung.
„Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend." - amtlicher Leitsatz, BGH VIII ZR 220/17
Zwei Dinge stecken in diesem Satz, die in Zusammenfassungen fast immer verlorengehen. Erstens gilt er für beide Seiten des Bruchs: nicht nur die eigene Wohnung, sondern auch die Gesamtwohnfläche muss die tatsächlich vorhandene sein. Die eigene Wohnung neu aufzumessen und die Gesamtfläche aus alten Verträgen stehen zu lassen, ist der typische Praxisfehler. Zweitens ist der Leitsatz doppelt eingeschränkt(„sofern und soweit", „im Allgemeinen") - § 556a Abs. 1 BGB ist dispositiv, und über wirksam abweichend vereinbarte Maßstäbe hat der Senat nicht entschieden. „Immer" oder „ausnahmslos" trifft es deshalb nicht.
Das ergänzt die bereits 2015 für die Mieterhöhung getroffene Linie (BGH VIII ZR 266/14): Auch dort zählt seither die echte Fläche. Konsequenz für Vermieter: Die vertragliche Flächenangabe schützt nicht mehr vor einer Korrektur - weder zu Gunsten noch zu Lasten einer Partei.
„Die 10-Prozent-Regel ist gefallen" stimmt für die Nebenkostenabrechnung und für die Mieterhöhung - nicht für die Mietminderung. Dieselbe Zahl lief in drei Zusammenhängen mit, und nur einer davon besteht fort:
Die pauschale Aussage „im Mietrecht gilt eine 10-Prozent-Toleranz" ist damit ebenso falsch wie die pauschale Gegenaussage, es gebe sie nirgends mehr. Wer eine dieser Entscheidungen für eine andere Linie zitiert, liegt daneben - die Sachverhalte sehen äußerlich gleich aus. Die Urteile im Überblick stehen in der Karte Tatsächliche Wohnfläche zählt.
Maßstab ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV):
| Fläche | Anrechnung |
|---|---|
| Räume ≥ 2 m Höhe | 100 % |
| Flächen 1–2 m Höhe (Dachschräge) | 50 % |
| Flächen unter 1 m Höhe | 0 % |
| Balkon / Terrasse / Loggia | i. d. R. 25 %, max. 50 % |
| Keller, Waschküche, Dachboden, Garage | 0 % (kein Wohnraum) |
Bei vor 2004 geschlossenen Verträgen kann noch die alte II. Berechnungsverordnung (II. BV) maßgeblich sein - die Werte sind aber weitgehend vergleichbar.
Mieter sollten die in der Abrechnung verwendete Quadratmeterzahl mit der realen Wohnung abgleichen. Ist die angesetzte Fläche zu hoch, zahlen sie einen zu großen Kostenanteil - und können das innerhalb der 12-monatigen Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 BGB) beanstanden. Umgekehrt kann auch der Vermieter eine zu niedrig angesetzte Fläche korrigieren.
Stand: 1. Juni 2026. Die Anrechnung von Balkonen und Sonderflächen kann im Einzelfall abweichen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
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