„Bis zehn Prozent Abweichung ist egal" - dieser Satz steht in unzähligen Ratgebern und war einmal richtig. Für die Nebenkostenabrechnung gilt er seit 2018 nicht mehr. Wer nach der vertraglichen statt der tatsächlichen Fläche verteilt, rechnet falsch ab.
Die Verwirrung entsteht, weil dieselbe Zahl - zehn Prozent - in drei verschiedenen Zusammenhängen auftauchte und heute nur noch in einem gilt:
Wer eine dieser Entscheidungen für eine andere Linie zitiert, liegt daneben - und das passiert häufig, weil die Sachverhalte äußerlich gleich aussehen.
Die Fläche ist bei den meisten Kleinvermietern der wichtigste Verteilerschlüssel. Sie steuert Grundsteuer, Versicherung, Gartenpflege, Straßenreinigung, Hausreinigung, die Grundkosten der Heizung und meist auch Wasser ohne Zähler. Ein Fehler in der Fläche wirkt also nicht auf eine Position, sondern auf fast alle gleichzeitig.
Beispiel: Im Vertrag stehen 75 m², tatsächlich sind es 68 m². Die Abweichung von gut neun Prozent hätte früher keine Rolle gespielt. Heute muss mit 68 m² gerechnet werden - bei 2.400 € flächenabhängigen Kosten im Haus und 600 m² Gesamtfläche ist das ein Unterschied von 28 € im Jahr für diesen Mieter, und die Abrechnung ist im Streitfall angreifbar.
Die Wohnflächenverordnung ist der übliche Maßstab, wenn nichts anderes vereinbart ist. Praktisch relevant sind vor allem zwei Punkte: Balkone, Loggien und Terrassen werden in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angesetzt; Räume mit Dachschrägen zählen je nach lichter Höhe anteilig oder gar nicht.
Genau hier stecken die meisten Abweichungen - nicht in falsch abgemessenen Wänden, sondern in einer zu großzügig angesetzten Dachschräge oder einem voll gezählten Balkon. Wer unsicher ist, sollte einmal sauber aufmessen lassen: Der Aufwand fällt einmal an, der Fehler wirkt jedes Jahr aufs Neue.