Ohne Vereinbarung trägt der Vermieter die Betriebskosten. Die Klausel im Mietvertrag ist damit die Grundlage jeder Abrechnung - und sie muss weniger enthalten, als viele denken, aber an einer Stelle mehr.
Der BGH hat 2016 bestätigt, dass eine formularvertragliche Bezugnahme auf „die Betriebskosten" ausreicht. Der Begriff ist gesetzlich definiert, und ein Mieter kann sich über den Inhalt informieren. Ein vollständiger Abdruck des Katalogs ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung.
Trotzdem ist ein Abdruck oder eine Aufzählung sinnvoll: Er beendet Diskussionen, bevor sie entstehen. Wer die Positionen benennt, die er tatsächlich abrechnen will, hat später die deutlich einfachere Beweislage.
Für sonstige Betriebskosten gilt das nicht. Sie müssen im Mietvertrag konkret benannt sein - eine pauschale Bezugnahme trägt sie nicht. Der Grund liegt auf der Hand: Nummer 17 ist eine offene Auffangposition, und der Mieter soll bei Vertragsschluss erkennen können, was auf ihn zukommt.
Praktisch heißt das: „Wartung der Garagentoranlage", „Wartung der Rauchwarnmelder", „Dachrinnenreinigung" - jeweils ausgeschrieben. Nicht „Wartungskosten" und erst recht nicht nur „sonstige Betriebskosten".
Eine Klarstellung zur Zitierpraxis: Die Einzelbenennungspflicht ist mit VIII ZR 167/03 zu belegen. Die Entscheidung von 2016 taugt als Gegenprobe für die Nummern 1 bis 16, aber nicht als Beleg für die Nummer-17-Anforderung.
Nachträgliche Erweiterung. Eine Position, die im Vertrag nicht steht, lässt sich nicht einseitig hinzufügen. Auch jahrelange widerspruchslose Zahlung begründet in der Regel keine stillschweigende Vereinbarung - dafür bräuchte es mehr als Schweigen.
Getrennte Verträge. Sind Wohnung und Garage in zwei Verträgen geregelt, spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen (BGH, 12.10.2011, VIII ZR 251/10). Eine Klausel nur im Wohnungsmietvertrag deckt die Garage dann nicht ab.