Der Messdienst schickt eine Rechnung über Miete und Wartung der Rauchwarnmelder. Beides in eine Zeile zu schreiben, ist der häufigste Fehler bei dieser Position - denn nur der eine Teil ist umlagefähig.
Rauchwarnmelder anzuschaffen, ist Sache des Vermieters - eine Investition, keine Betriebskosten. Wer die Geräte stattdessen mietet, ändert daran nichts: Der BGH sieht in den Mietkosten ein Surrogat für die Anschaffung (Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Sonst ließe sich jede nicht umlagefähige Investition durch ein Mietmodell in umlagefähige Kosten verwandeln.
Der Kontrast zu Heizkostenverteilern ist lehrreich: Dort ist die Anmietung umlagefähig - aber nur, weil § 7 Abs. 2 HeizkostenV sie ausdrücklich als Kostenart nennt. Eine solche Spezialnorm fehlt bei Rauchwarnmeldern. Siehe § 2 Nr. 4a BetrKV.
Die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft ist keine Mangelbeseitigung, sondern eine laufende Kontrolle - und damit Betriebskosten. Sie fällt unter keine der Nummern 1 bis 16 und landet deshalb bei Nummer 17, die eine konkrete Vereinbarung verlangt.
Wie konkret, hat der BGH 2022 präzisiert (VIII ZR 117/21): Im entschiedenen Fall stand im Vertrag weder „Rauchwarnmelder" noch „Wartung" - getragen hat die Klausel „Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen". Maßstab ist das Verständnis eines verständigen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters. Nötig ist also eine hinreichend bestimmte Bezeichnung, die die Leistung erfasst - nicht die namentliche Nennung des Geräts.
Dieselbe Entscheidung hat übrigens noch einen zweiten Gegenstand, der mit Rauchmeldern nichts zu tun hat: die Kontrolle der Restmülltonnen auf Mülltrennung. Dazu gibt es eine eigene Karte - Müllkontrolle und Nachsortierung.
Die Pflicht, Rauchwarnmelder zu installieren und betriebsbereit zu halten, steht in den Landesbauordnungen. Daraus wird häufig geschlossen, der Vermieter müsse die Wartung deshalb selbst tragen - oder umgekehrt, er dürfe sie deshalb umlegen. Beides trifft nicht zu: Der BGH stellt ausdrücklich fest, dass die öffentlich-rechtliche Pflicht über die Kostentragung im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter nichts aussagt. Diese Frage beantwortet allein der Mietvertrag.
Die naheliegende Idee: mit dem Mieter vereinbaren, dass er die Melder selbst prüft, dann braucht es keine Firma. Die Sache hat zwei Seiten, und beide sind es wert, vor der Entscheidung gelesen zu werden.
Was dafür spricht
Was dagegen spricht
Der Grund ist eine Zange. Übertragen Sie eine Verkehrssicherungspflicht, wird sie nicht beseitigt, sondern verkürzt sich auf Auswahl, Instruktion und Überwachung. Um zu überwachen, bräuchten Sie Zutritt zur Wohnung - und ein anlassloses Zutrittsrecht gibt es nicht. Ohne konkreten Anlass dürfen Sie nicht hinein. Mit Anlass dürfen Sie hinein, aber dann ist der Anlass typischerweise die Prüfung selbst: Erhaltungsmaßnahme mit Ankündigung nach § 555a BGB. Wer rechtssicher überwacht, macht also genau das, was er sparen wollte.
Dazu kommt die Umlage-Falle. Wartungskosten sind sonstige Betriebskosten und nur umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag benannt sind. Steht dort stattdessen die Eigenkontroll-Vereinbarung, fehlt genau diese Benennung. Beauftragen Sie später doch eine Firma - Mieterwechsel, Schadensfall, kalte Füße -, können Sie die Kosten nicht einseitig in die laufende Abrechnung nehmen. Sie brauchen eine Vertragsänderung mit Zustimmung des Mieters, den Sie gerade gebeten haben, die Sache selbst zu erledigen.
Und kostenlos ist das Modell ohnehin nicht: Der Geräteaustausch nach Ablauf der Lebensdauer bleibt Erhaltung und damit Ihre Sache, eine Funktionsstörung ist ein Mangel der Mietsache.
Die Alternative, die kaum jemand rechnet: Prüfen Sie selbst. Dann dürfen Sie die Eigenleistung mit dem Betrag ansetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten anfiele - ohne dessen Umsatzsteuer -, sofern die Position im Mietvertrag benannt ist. Das erfüllt Ihre eigene Pflicht, schafft den Anlass für den Zutritt und ist umlagefähig. Prüft der Mieter, entstehen dagegen null umlagefähige Kosten, und die Überwachungspflicht bleibt trotzdem bei Ihnen.
Zur Wirksamkeit einer solchen Klausel gibt es keine Rechtsprechung. Wo das Landesrecht die Betriebsbereitschaft ohnehin dem Besitzer zuweist, ist eine klarstellende Vereinbarung mit Instruktion und Übergabeprotokoll sinnvoll - aber als Ergänzung zur Umlagevereinbarung, nicht an deren Stelle.
Der eingebaute Melder gehört zur Mietsache. Setzt der Mieter ihn dauerhaft oder eigenmächtig außer Funktion - abschrauben, Batterie entnehmen, zukleben -, verlässt er den vertragsgemäßen Gebrauch und verletzt seine mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Kurzes Abnehmen zum Batteriewechsel oder die Stummtaste bei Fehlalarm sind damit ausdrücklich nicht gemeint; in den Ländern, die die Betriebsbereitschaft dem Besitzer zuweisen, ist die Handhabung sogar geschuldet.
Eine Entscheidung speziell zu diesem Fall gibt es nicht. Was kursiert, betrifft durchweg die Duldung des Einbaus oder verweigerten Zutritt. Die folgenden Schritte leiten sich deshalb aus den allgemeinen Vorschriften ab:
Was nicht hilft, ist eine Erklärung zum Unterschreiben, der Mieter hafte im Brandfall selbst. Sie ist entweder rein deklaratorisch - dann überflüssig, weil der Mieter für einen schuldhaft verursachten Schaden ohnehin haftet - oder sie geht darüber hinaus und ist dann angreifbar: Vom Vermieter vorformuliert ist sie im Regelfall eine AGB, auch als eigenes Blatt und auch bei einmaliger Verwendung (§ 305 Abs. 1 S. 2 BGB). Ein Satz, der die Haftung allein an die Demontage knüpft, kommt ohne Verschulden und ohne Kausalität aus - ein Melder verhindert keinen Brand, er warnt. Gegenüber Nachbarn oder Besuchern wirkt sie ohnehin nicht, gegenüber der Bauaufsicht auch nicht. Und versicherungsrechtlich läuft sie leer: Bei leichter Fahrlässigkeit des Mieters müssen Sie die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen statt ihn. Was trägt, ist ein Übergabeprotokoll mit Anzahl, Standort, Typ, Funktionsprüfung und Datum - ein reines Empfangsbekenntnis ist von der AGB-Sperre für Tatsachenbestätigungen ausdrücklich ausgenommen (§ 309 Nr. 12 lit. b BGB).
Unabhängig davon bleibt die bauordnungsrechtliche Ausstattungspflicht beim Eigentümer. Der Unterschied ist keine Wortklauberei: Die Landesbauordnungen adressieren den Eigentümer, nicht „den Vermieter". Bei vermietetem Wohnungseigentum, bei Untervermietung und beim Nießbrauch fällt beides auseinander - dann trifft die öffentlich-rechtliche Pflicht jemand anderen als den, der den Mietvertrag unterschrieben hat. Sie entfällt auch nicht dadurch, dass der Mieter das Gerät entfernt hat - wer davon erfährt, sollte handeln. Die Betriebsbereitschaft weisen die meisten Landesbauordnungen dagegen dem unmittelbaren Besitzer zu, also dem Mieter. Für den Abbaufall gibt es keine ausdrückliche Regelung; das ergibt sich aus der Systematik. Prüfen Sie die Bauordnung Ihres Bundeslandes.
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