In größeren Häusern lohnt sich, was Verwaltungen „Müllmanagement" nennen: Ein Dienstleister schaut regelmäßig in die Restmülltonnen, und was falsch einsortiert wurde, sortiert er von Hand um. Das hält die Gebühr unten, weil falsch befüllte Tonnen teuer werden. Die Frage ist nur, wer diesen Dienstleister bezahlt.
Eine Berliner Verwaltung hatte einen externen Dienstleister mit dem „Behältermanagement" beauftragt. Der Leitsatz des Senats: „Die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter des Mietobjekts auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand sind im Wohnraummietverhältnis gem. § 2 Nr. 8 BetrKV auf den Mieter umlegbare Betriebskosten."
Mieter argumentieren an dieser Stelle fast immer gleich: Die Kosten entstünden doch nur, weil sich einzelne Nachbarn nicht an die Trennung halten. Das sei vertragswidriges Verhalten und gerade nicht der bestimmungsgemäße Gebrauch, den § 1 Abs. 1 BetrKV für Betriebskosten voraussetzt.
Das Argument ist nachvollziehbar, aber der BGH lässt es nicht gelten. Die Kontrolle gehört zum laufenden Betrieb der Müllentsorgung - unabhängig davon, wessen Fehlwurf sie im Einzelfall veranlasst hat. Praktisch ist das auch die einzig handhabbare Lösung: Wer die Kosten dem Verursacher zuordnen wollte, müsste beweisen, welche Wohnung die falsche Tüte eingeworfen hat.
Es liegt nahe, eine so ungewöhnliche Position unter „sonstige Betriebskosten" (Nr. 17) zu buchen. Genau das sollten Sie nicht tun. Nr. 17 ist nur umlagefähig, wenn diese einzelne Kostenart mit dem Mieter vereinbart wurde - eine allgemeine Bezugnahme auf „die Betriebskosten" genügt dafür nicht (BGH VIII ZR 167/03). Steht in Ihrem Vertrag nichts speziell zum Müllmanagement, fiele die Position dann weg.
Unter Nr. 8 stellt sich die Frage nicht: Wer „Betriebskosten" vereinbart hat, hat die Müllbeseitigung mitvereinbart, und die Kontrolle gehört nach dieser Entscheidung dazu. Dieselbe Zeile, in der die Gebühr der Kommune steht, trägt also auch den Dienstleister.
Der zweite, oft übersehene Teil derselben Entscheidung: Die Mieter hatten eingewandt, die Beauftragung eines externen Dienstleisters verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2, § 560 Abs. 5 BGB). Der BGH hat einen Verstoß verneint.
Entscheidend war die Beweislast: Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters - wer daraus Ansprüche herleitet, trägt dafür die Darlegungs- und Beweislast. Das ist der Mieter. Im entschiedenen Fall fehlte es an ausreichendem Vortrag; der Einwand ging deshalb ins Leere. Dasselbe Muster wie beim Wirtschaftlichkeitsgebot allgemein - siehe VIII ZR 340/10.
Was daraus nicht folgt. Im Umlauf sind Darstellungen, die aus diesem Urteil drei „BGH-Spielregeln" machen: Der Dienst dürfe nur bei konkretem Anlass und nicht vorsorglich beauftragt werden, der Einsatz sei mit Fotos zu dokumentieren, und der Vermieter müsse laufend prüfen, ob der Dienst noch nötig ist. Nichts davon steht in der Entscheidung. Der Leitsatz trägt gerade die regelmäßige Kontrolle, ein Anlasserfordernis kennt er nicht, von Dokumentationspflichten ist nirgends die Rede - und das Wirtschaftlichkeitsgebot hat der Senat hier zugunsten des Vermieters entschieden, nicht als Prüfpflicht gegen ihn.
Ein Wort zur Vorsicht bleibt trotzdem angebracht, nur aus anderem Grund: Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt, es war hier lediglich nicht verletzt. Wer einen teuren Dauerdienst bestellt, obwohl niemand mehr falsch trennt, kann sehr wohl angreifbar werden - er muss es nur nicht von sich aus beweisen.