„Der Hausmeister ist viel zu teuer" - ein häufiger Einwand gegen die Abrechnung. Rechtlich richtig ist, dass der Vermieter wirtschaftlich handeln muss. Praktisch entscheidend ist aber, wer den Verstoß beweisen muss. Und das ist nicht der Vermieter.
Der Vermieter hat bei der Bewirtschaftung auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Er muss nicht den billigsten Anbieter nehmen - aber er darf auch nicht beliebig teuer einkaufen, weil ohnehin ein anderer zahlt. Der Maßstab ist, was ein vernünftiger Vermieter tun würde, der die Kosten selbst trägt.
Das ist ein Einzelfallmaßstab. Ortsüblichkeit, Leistungsumfang, Objektgröße und die Verfügbarkeit von Alternativen spielen hinein. Eine allgemeine Obergrenze in Euro oder Prozent gibt es nicht.
Der Mieter muss darlegen und im Streitfall beweisen, dass die Kosten unangemessen hoch sind. Es genügt nicht, sie pauschal für zu teuer zu halten - er muss konkret vortragen, welche günstigere und gleichwertige Alternative verfügbar gewesen wäre.
Diese Verteilung entscheidet in der Praxis fast alle Fälle. Der Vermieter muss nicht vorab belegen, dass er wirtschaftlich eingekauft hat. Er muss nicht drei Angebote vorlegen. Er muss erst reagieren, wenn ein konkreter Einwand auf dem Tisch liegt.
In Foren kursiert die Aussage, Erfassungs- und Messdienstkosten dürften höchstens 15 Prozent der Heizkosten ausmachen. Das ist falsch. Ein solcher Deckel existiert nicht.
Die Zahl stammt aus einer Verwechslung: § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV gibt dem Mieter ein Kürzungsrecht von 15 Prozent, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird - siehe § 7 HeizkostenV. Das ist ein völlig anderer Tatbestand und sagt über die Höhe der Messdienstkosten nichts. Wer diese für unangemessen hält, muss den Weg über das Wirtschaftlichkeitsgebot gehen - mit der Beweislast, die dort liegt.