Heizkosten werden nie vollständig nach Verbrauch abgerechnet. Die Heizkostenverordnung schreibt eine Mischung vor - einen verbrauchsabhängigen und einen flächenabhängigen Teil. Die Spanne ist vorgegeben, die Wahl innerhalb der Spanne trifft der Vermieter. In einer Fallgruppe hat er diese Wahl allerdings nicht.
§ 7 Abs. 1 HeizkostenV verlangt, dass mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden. Der Rest - also 50 bis 30 % - sind die Grundkosten. Sie werden nach Wohnfläche oder umbautem Raum umgelegt.
Der Grundkostenanteil ist kein Rechentrick, sondern bildet die Kosten ab, die unabhängig vom individuellen Heizverhalten anfallen: Vorhaltung der Anlage, Wärmeverluste der Verteilleitungen, Beheizung der Kellerräume und Treppenhäuser über die durchlaufenden Rohre. Wer eine Wohnung im Winter komplett ungeheizt lässt, zahlt trotzdem den Grundkostenanteil - und das ist so gewollt.
Praktisch heißt das: Bei 4.000 € Heizkosten und einem 30/70-Schlüssel werden 1.200 € nach Fläche und 2.800 € nach den abgelesenen Verbrauchseinheiten verteilt. Bei 50/50 wären es 2.000 € und 2.000 €. Je höher der Verbrauchsanteil, desto stärker wirkt sich sparsames Heizen aus - und desto härter trifft es Wohnungen in ungünstiger Lage (Erdgeschoss, Giebelseite, viele Außenwände).
§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV nimmt dem Vermieter die Wahl, wenn alle drei folgenden Merkmale zusammentreffen:
Fehlt auch nur eines dieser Merkmale, bleibt es bei der freien Wahl zwischen 50 und 70 %. Das ist der Punkt, an dem die meisten Ratgeber ungenau werden: Sie nennen die 70-%-Regel, ohne die Kumulation zu erwähnen. Ein Neubau mit Wärmepumpe fällt schon an der ersten und der zweiten Voraussetzung heraus.
Greift Satz 2, ist der Maßstab nicht nur eine Ordnungsvorschrift. Der Mieter kann verlangen, dass zu 70 % nach erfasstem Verbrauch verteilt wird (BGH, Urteil vom 16.01.2019, VIII ZR 113/17). Es handelt sich um einen durchsetzbaren Erfüllungsanspruch, nicht bloß um ein Kürzungsrecht im Nachhinein.
Sind die freiliegenden Leitungen überwiegend ungedämmt und wird deshalb ein wesentlicher Teil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst, greift Satz 2 gerade nicht. Dann ist der Verbrauch nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen (§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV) - in der Praxis über das Rohrwärmeverfahren nach VDI 2077. Das ist ein eigener Rechenweg, keine Variante des Prozentschlüssels.
Der Grund: Bei ungedämmten Steigsträngen gibt ein erheblicher Teil der Wärme über die Rohre ab, bevor sie den Heizkörper erreicht. Die Heizkostenverteiler messen diesen Anteil nicht. Würde man dann streng nach Ablesewerten verteilen, zahlten Wohnungen mit vielen durchlaufenden Rohren zu wenig und Wohnungen ohne zu viel.
Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab - also mit einem Grundkostenanteil über 50 % -, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV).
Umgekehrt gilt das nicht: Liegt der Grundkostenanteil unter 30 %, also der Verbrauchsanteil über 70 %, ist der Schlüssel zwar verordnungswidrig - aber § 12 greift nach seinem Wortlaut nicht, weil zu viel nach Verbrauch verteilt wurde. Das ist eine feine, aber in der Praxis wichtige Unterscheidung, und sie wird regelmäßig übersehen.