Wer Heizung und Warmwasser aus einer Anlage erzeugt, hat einen Topf mit Kosten und zwei Verbräuche darin. Die Heizkostenverordnung erlaubt nicht, den Topf einfach gemeinsam zu verteilen. Er muss zuerst geteilt werden - und zwar bevor irgendein Verteilerschlüssel angewendet wird.
Heizung und Warmwasser folgen unterschiedlichen Verbrauchsmustern. Der Heizverbrauch ist stark saisonal und hängt an Lage, Dämmung und Heizverhalten. Der Warmwasserverbrauch ist über das Jahr weitgehend gleichmäßig und hängt vor allem an der Personenzahl im Haushalt. Würde man beides in einem Topf verteilen, subventionierte der Singlehaushalt mit hohem Heizbedarf den Vierpersonenhaushalt mit hohem Warmwasserbedarf - oder umgekehrt.
Deshalb verlangt § 9 Abs. 1 HeizkostenV bei einer verbundenen Anlage - also einer Anlage, die beides aus derselben Wärmeerzeugung liefert - die vorherige Aufteilung der einheitlich entstandenen Kosten des Betriebs. Kosten, die nicht einheitlich entstanden sind, werden nicht quotal gesplittet, sondern dem jeweiligen Anteil zugerechnet. Erst danach greifen die Verteilungsregeln: § 7 Abs. 1 für die Heizung, § 8 Abs. 1 für das Warmwasser.
Der Heizungsanteil ist dabei die Restgröße: Er ergibt sich aus dem gesamten Verbrauch nach Abzug des Verbrauchs der Warmwasserversorgung - nicht umgekehrt.
§ 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV ist eindeutig formuliert: Die auf die Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ist mit einem Wärmezähler zu messen. Das ist eine Pflicht ohne Wahlrecht - und sie gilt für Bestandsanlagen genauso wie für Neubauten.
Hier steckt der teuerste Irrtum dieser Norm. Verbreitet ist die Vorstellung, ohne Wärmezähler dürfe man einfach die Rechenformel nehmen. Das trifft nicht zu: Ersatzweise gerechnet werden darf nur, wenn die Wärmemenge nur mit unzumutbar hohem Aufwand gemessen werden kann (§ 9 Abs. 2 Satz 2). Der bloße Umstand, dass kein Zähler eingebaut wurde, genügt dafür gerade nicht.
Die Rechtsfolge hat der BGH deutlich gemacht: Fehlt bei einer verbundenen Anlage der erforderliche Wärmezähler, ist die Abrechnung insgesamt nicht verbrauchsabhängig - der Mieter darf um 15 % kürzen, obwohl in den Wohnungen Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler vorhanden waren (BGH, Versäumnisurteil vom 12.01.2022, VIII ZR 151/20).
Greift die Ausnahme, gibt die Verordnung den Rechenweg vor. Sie kennt zwei Formeln: die Regelformel aus gemessener Warmwassermenge und mittlerer Warmwassertemperatur (§ 9 Abs. 2 Satz 2) und - wenn in Ausnahmefällen weder die Wärmemenge noch das Volumen gemessen werden können - eine zweite Formel, die aus der Wohnfläche rechnet (§ 9 Abs. 2 Satz 4). Beide sind normativ vorgegeben; frei wählbar ist keine davon.
Wer nach einer dieser Formeln rechnet, ist noch nicht fertig. § 9 Abs. 2 Satz 6 verlangt für drei Konstellationen eine Korrektur der errechneten Wärmemenge. Der Schritt wird in der Praxis regelmäßig übersehen - und er verschiebt das Ergebnis erheblich:
| Konstellation | Korrektur der Wärmemenge Q |
|---|---|
| Brennwertbezogene Abrechnung von Erdgas | mit 1,11 multiplizieren |
| Eigenständige gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) | durch 1,15 dividieren |
| Betrieb einer monovalenten Wärmepumpe | mit 0,30 multiplizieren |
Für alle anderen Energieträger gibt es keinen Faktor. Heizöl, Flüssiggas, Holz und Pellets sowie Fernwärme, die nicht als eigenständige gewerbliche Lieferung erbracht wird, werden ohne Korrektur gerechnet. Wer dort einen Faktor ansetzt, weil er ihn aus einer Mustertabelle kennt, rechnet falsch.
Zwei Hinweise dazu. Der Faktor 1,11 bei Erdgas greift nur bei brennwertbezogener Abrechnung - also wenn der Versorger den Brennwert und nicht den Heizwert abrechnet; das ist bei Erdgas der Regelfall, steht aber auf der Rechnung und gehört dort nachgesehen. Und der Faktor 0,30 für die monovalente Wärmepumpe ist in der Fachliteratur umstritten - die Verordnung ordnet ihn an, seine sachliche Berechtigung wird bezweifelt. Anwenden sollten Sie ihn trotzdem: Maßstab für die Abrechnung ist der Verordnungstext.
Nach der Trennung stehen zwei Beträge nebeneinander. Beide werden für sich nach dem Muster aus Grundkosten und Verbrauchskosten verteilt. Für die Heizung gilt die Spanne 50 bis 70 % nach Verbrauch aus § 7 Abs. 1 HeizkostenV, für das Warmwasser die entsprechende Regelung des § 8 Abs. 1 - jeweils, soweit die Verordnung nichts anderes bestimmt oder zulässt.
In der Abrechnung sollten beide Blöcke sichtbar getrennt stehen - Gesamtkosten der Anlage, davon Anteil Warmwasser, davon Anteil Heizung, dann je Block die Verteilung. Eine Abrechnung, die nur einen Sammelbetrag „Heizung und Warmwasser" ausweist, ist für den Mieter nicht nachvollziehbar.
Der typische Fehler bei Kleinvermietern ist nicht die falsche Formel, sondern das Weglassen des ganzen Schritts: Die Jahresrechnung des Energieversorgers wird als eine Summe genommen und direkt nach dem Heizungsschlüssel verteilt. Damit zahlen Mieter mit geringem Warmwasserverbrauch anteilig mit, und die Abrechnung entspricht der Heizkostenverordnung nicht.
Der zweite häufige Fehler betrifft die Größenordnung: Der Warmwasseranteil wird „aus dem Bauch" mit einem Pauschalprozentsatz angesetzt. Eine solche freie Pauschale sieht die Verordnung nicht vor - sie kennt nur Messung oder die vorgegebene Ersatzformel.