„Ich wohne im Erdgeschoss und benutze den Aufzug nie" - dieser Einwand kommt jedes Jahr. Er trägt nicht. Es gibt aber eine Konstellation, in der der Mieter recht hat, und sie hängt nicht an der Nutzung, sondern an der Erreichbarkeit.
Betriebskosten werden nicht nach individuellem Nutzen verteilt, sondern nach einem generellen Maßstab. Der Aufzug erhöht den Gebrauchswert des gesamten Hauses - auch der Erdgeschossmieter profitiert davon, dass Besucher, Handwerker und Nachbarn ihn nutzen können, und er erreicht über ihn Keller oder Tiefgarage.
Der BGH hat deshalb 2006 entschieden, dass eine formularvertragliche Umlage auch auf Erdgeschossmieter zulässig ist, soweit sie nicht grob unbillig ist. Dasselbe Argument trägt bei der Gartenpflege - siehe VIII ZR 135/03.
2009 hat der BGH die Grenze gezogen. Liegt der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil - im entschiedenen Fall ein Quergebäude - und kann die Wohnung mit ihm gar nicht erreicht werden, benachteiligt die formularmäßige Umlage den Mieter unangemessen. Die Klausel ist insoweit nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, und die Aufzugsposition entfällt für diesen Mieter vollständig.
Der Maßstab ist ausdrücklich, ob vom Aufzug aus ein Zugang zur Wohnung besteht - nicht, ob der Mieter ihn nutzt oder braucht. Und es gibt keine Zwischenlösung: Das Gericht hat nicht gekürzt, sondern die Position gestrichen.
Zwei Einordnungen, die häufig fehlen: Die Entscheidung von 2009 ist die jüngere und grenzt von der älteren ab - sie ist kein späterer Rückzieher. Und sie betrifft eine Formularklausel, also AGB-Kontrolle; über eine individuell ausgehandelte Vereinbarung ist damit nicht entschieden.
§ 2 Nr. 7 BetrKV erfasst die Kosten des Betriebs: Strom, Bedienung, Beaufsichtigung, Pflege, regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Sicherheit, Reinigung. Nicht erfasst sind Reparatur und Erneuerung - das ist Instandsetzung.
Praktisch relevant wird das beim Vollwartungsvertrag: Er enthält eine Pauschale, in der Wartung und Reparatur zusammengefasst sind. Der Instandsetzungsanteil ist vor der Umlage herauszurechnen. Er darf geschätzt werden; das LG Duisburg hat mangels gegenteiliger Angaben einen Abzug von 40 bis 50 % für angemessen gehalten (13 S 265/03).
Wichtig: Eine BGH-Entscheidung zum Vollwartungs-Vorwegabzug gibt es nicht. Wer Ihnen dafür ein BGH-Aktenzeichen nennt, zitiert eine Fehlzuordnung - das kommt bei diesem Thema auffällig oft vor.