Nach welchem Maßstab werden die Kosten auf die Mieter verteilt? § 556a BGB gibt darauf eine zweistufige Antwort: Was vom Verbrauch abhängt und erfasst wird, folgt dem Verbrauch. Alles andere folgt der Wohnfläche - sofern nichts anderes vereinbart ist.
Haben die Parteien nichts vereinbart, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Das ist praktisch und in den meisten Fällen sachgerecht - es ist aber eben nur der Auffangmaßstab, nicht der einzig zulässige.
Maßgeblich ist dabei die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag genannte. Eine Toleranz von zehn Prozent gibt es bei der Betriebskostenabrechnung nicht mehr (BGH, Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17) - siehe Wohnfläche in der Abrechnung.
Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, sind nach diesem Verbrauch zu verteilen. Bei Heizung und Warmwasser ist das ohnehin durch die Heizkostenverordnung vorgegeben. Bei Kaltwasser gilt es, sobald Wohnungswasserzähler vorhanden sind.
Sind keine Zähler vorhanden, entsteht die häufigste Praxisfrage bei Kleinvermietern: Wasser lässt sich dann nicht verbrauchsabhängig verteilen - es bleibt beim vereinbarten oder gesetzlichen Schlüssel, in der Regel also der Wohnfläche. Die Kosten fallen nicht etwa aus der Umlage heraus.
Ein einmal gewählter Schlüssel ist nicht für immer festgeschrieben, aber er lässt sich auch nicht beliebig wechseln. Eine Änderung wirkt nur für die Zukunft und ist zum Beginn eines Abrechnungszeitraums vorzunehmen - mitten in der Periode zu wechseln, macht die Abrechnung angreifbar.
Und der Klassiker: Leerstand. Der Anteil einer leerstehenden Wohnung darf nicht über den Schlüssel auf die verbleibenden Mieter verschoben werden. Das Risiko trägt der Vermieter (BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05) - siehe Leerstand.