Leerstand: das Risiko trägt der Vermieter
Von sechs Wohnungen stehen zwei leer. Verteilt man die Betriebskosten dann auf vier Mieter oder auf sechs Einheiten? Die Frage entscheidet über mehrere hundert Euro im Jahr - und sie ist höchstrichterlich geklärt.
- Der auf leerstehende Wohnungen entfallende Anteil bleibt beim Vermieter.
- Er darf nicht über den Verteilerschlüssel auf die übrigen Mieter verschoben werden.
- Grundlage ist § 556a BGB und BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05.
- Es ist ein Systemrisiko beim Vermieter, kein absolutes Umlageverbot für die Position.
- Der Nenner des Schlüssels bleibt die Gesamtfläche, nicht die vermietete Fläche.
Der Rechenfehler, um den es geht
Nehmen wir ein Haus mit 600 m² Gesamtwohnfläche, davon 200 m² leerstehend. Die Grundsteuer beträgt 1.800 €.
- Richtig: 1.800 € geteilt durch 600 m² ergibt 3 € je m². Die Mieter der 400 m² tragen zusammen 1.200 €, die restlichen 600 € trägt der Vermieter.
- Falsch: 1.800 € geteilt durch die vermieteten 400 m² ergibt 4,50 € je m². Die Mieter tragen die vollen 1.800 € - und finanzieren damit den Leerstand.
Der Unterschied entsteht allein dadurch, was im Nenner steht. Genau hier passiert der Fehler, und er passiert meist nicht in böser Absicht, sondern weil die Tabelle nur die tatsächlich vermieteten Einheiten kennt.
Warum das Risiko beim Vermieter liegt
Leerstand ist unternehmerisches Risiko. Der Vermieter entscheidet über Miethöhe, Zustand und Vermarktung der Wohnung - der Mieter im Nachbarhaus hat darauf keinerlei Einfluss. Ihm zusätzliche Kosten aufzuerlegen, weil eine andere Wohnung nicht vermietet ist, wäre eine Risikoverlagerung ohne Rechtfertigung.
Der BGH hat das als Systemrisiko beim Vermieter verortet. Wichtig ist die genaue Reichweite: Es geht um die Verteilung, nicht um ein Verbot, die Position überhaupt abzurechnen. Die Grundsteuer bleibt umlagefähig - nur eben anteilig.
Sonderfälle, die häufig auftauchen
- Selbstgenutzte Wohnung des Vermieters. Sie ist kein Leerstand, aber ebenfalls eine Einheit, die im Nenner mitzählt. Der Vermieter trägt ihren Anteil selbst.
- Verbrauchsabhängige Positionen - hier steckt eine Falle. „Die leere Wohnung verbraucht nichts, also erledigt sich das von selbst" stimmt nur für den verbrauchsabhängigen Teil. Die Fixkosten - Grundgebühr und Zählermiete - fallen weiter an und würden dann allein die verbleibenden Mieter treffen. Im Normalfall ist das hinzunehmen; bei erheblichem Leerstand muss der Vermieter den Umlagemaßstab für die Fixkosten ändern oder den Mietern „in anderer Weise einen finanziellen Ausgleich verschaffen" (BGH, Urteil v. 06.10.2010, VIII ZR 183/09). Eine Prozentgrenze nennt auch dieses Urteil nicht. Bei Heizung und Warmwasser gilt ohnehin die HeizkostenV, nicht das Leerstandsurteil - der BGH hat beides aus VIII ZR 159/05 ausdrücklich ausgenommen.
- Vorsicht bei der Mietvertragsklausel. Eine Formularklausel, die die Grundgebühr ausnahmslos nach erfasstem Verbrauch umlegt, ist unwirksam (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) - genau daran ist die Klausel in VIII ZR 183/09 gescheitert. Sie verlieren dadurch aber nicht das Geld, sondern den Maßstab: Fällt die Klausel weg, greift nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Auffangregel, und die Grundgebühr wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB).
- Unterjähriger Leerstand. Steht eine Wohnung nur einen Teil des Jahres leer, ist der Anteil zeitanteilig aufzuteilen - nicht das ganze Jahr dem Vermieter zuzuordnen.
- Nicht vermietete Nebenflächen. Gewerbeflächen oder Stellplätze, die nicht vermietet sind, folgen derselben Logik.
Die Ausnahme: dauerhafter, erheblicher Leerstand
Der BGH schreibt „grundsätzlich" - und das ist keine Floskel. In einem zweiten amtlichen Leitsatz derselben Entscheidung hält er fest, dass ein Vermieter die Änderung des vereinbarten Flächenschlüssels verlangen kann, wenn die Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen (§ 313 BGB). Im entschiedenen Fall hat er das verneint: Eine von 35 Wohnungen stand leer, höchstens acht Prozent der Fläche - das reicht nicht.
Eine feste Prozentgrenze nennt das Urteil nicht. Wer Ihnen eine solche Zahl nennt, hat sie nicht aus dieser Entscheidung. Der BGH spricht nur davon, dass bei geringfügigen oder kurzfristigen Leerständen die nötige „krasse Unbilligkeit" fehlt. Praktisch heißt das: Bei einem einzelnen unvermieteten Monat brauchen Sie gar nicht anzufangen - bei jahrelangem Leerstand während einer Sanierung lohnt der Blick auf § 313 BGB.
Es gibt noch einen zweiten Weg, den das Urteil ausdrücklich offenhält: Bauen Sie Zähler ein. Für erfasste Verbräuche dürfen Sie nach § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BGB verbrauchsabhängig abrechnen - und dafür brauchen Sie keine Zustimmung des Mieters. Für den Flächenschlüssel selbst gilt das nicht: Den ändern Sie nur einvernehmlich.
Was Sie in der Abrechnung zeigen sollten
Weisen Sie die Gesamtfläche des Gebäudes und die Fläche der jeweiligen Wohnung getrennt aus. Ein Mieter, der 80 m² von 600 m² bewohnt, kann seinen Anteil dann selbst nachrechnen. Steht dort statt der 600 m² eine kleinere Bezugsgröße, wird er - zu Recht - nachfragen, wo die Differenz geblieben ist.
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