Mindert ein Mieter die Miete, denken die meisten Vermieter an die Kaltmiete. Das greift zu kurz: Die Minderung erfasst auch den Nebenkostenanteil - und taucht damit in der Jahresabrechnung wieder auf. Wer sie dort vergisst, rechnet zu hoch ab.
§ 536 BGB knüpft die Minderung an „die Miete" - und das ist die Gegenleistung, die der Mieter insgesamt schuldet. Dazu gehören die Betriebskosten. Der BGH hat das im Urteil vom 13.04.2011 (VIII ZR 223/10) bestätigt: Bemessungsgrundlage ist die Miete einschließlich aller Nebenkosten, und zwar gleichgültig, ob diese als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind.
Im entschiedenen Fall bestand die Gesamtmiete aus 250,53 € Nettokaltmiete und 53,47 € Betriebskostenvorauszahlung, zusammen 304 €. Der Mieter minderte auf 240 € und zeitweise auf 200 € - gerechnet also von den 304 €, nicht von den 250,53 €.
Die Minderung wirkt nicht nur auf die laufenden Zahlungen. Weil sie sich auf die Gesamtmiete einschließlich der Nebenkosten bezieht, muss der Vermieter sie auch in der Jahresabrechnung berücksichtigen. So fasst es die Besprechung des Urteils zusammen: „Die Minderung hat aber nicht nur Einfluss auf die Vorauszahlungen. Auch bei der Abrechnung muss der Vermieter die Minderung berücksichtigen, denn die Minderung bezieht sich - soweit sie gerechtfertigt ist - auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten."
Hier liegt die Feinheit, die regelmäßig übersehen wird. Aus „die Minderung erfasst auch die Nebenkosten" folgt nicht, dass Sie den Minderungsbetrag anteilig auf Nettomiete und Vorauszahlung aufspalten müssten. Der BGH hält eine solche Aufteilung ausdrücklich für entbehrlich - Nettomiete und Vorauszahlung haben unterschiedliche Rechtsfolgen, und für das Ergebnis kommt es auf die Gesamtabrechnung an. Verschiedene Anrechnungsmethoden führen zum selben Saldo.
Praktisch rechnen Sie deshalb so: tatsächlich geleistete Zahlungen des Mieters im Abrechnungsjahr abzüglich der geschuldeten Jahresmiete - und geschuldet ist die Bruttomiete abzüglich des berechtigten Minderungsbetrags. Was übrig bleibt, ist Guthaben oder Nachforderung.
Ob überhaupt und in welcher Höhe gemindert werden darf, steht hier nicht zur Debatte. Das ist eine Frage des Mangelrechts nach § 536 BGB und hängt am Einzelfall. VIII ZR 223/10 sagt nur, worauf sich eine berechtigte Minderung bezieht - und dass Sie das in der Abrechnung nachvollziehen müssen.
Praktische Folge für den Streitfall: Solange über die Berechtigung der Minderung gestritten wird, steht auch der Abrechnungssaldo nicht fest. Es lohnt sich, die Abrechnung trotzdem fristgerecht zu erstellen - die Zwölf-Monats-Frist läuft unabhängig davon weiter.