Im Erdgeschoss eine Arztpraxis, darüber vier Wohnungen. Muss der Gewerbeanteil der Grundsteuer vorweg abgezogen werden, bevor auf die Wohnungsmieter verteilt wird? Die intuitive Antwort lautet ja. Der BGH sieht das differenzierter.
Ein Vorwegabzug nimmt einen Kostenanteil aus dem Topf heraus, bevor der Rest auf die Wohnungsmieter verteilt wird. Sinn ergibt das, wenn eine Nutzergruppe die Kosten überproportional verursacht - etwa wenn ein Restaurant im Haus deutlich mehr Müll produziert als die Wohnungen zusammen.
Bei der Grundsteuer liegt der Fall anders. Sie hängt am Grundstückswert, nicht am Nutzungsverhalten. Ein höherer Steueranteil für die Gewerbeeinheit bedeutet noch nicht, dass die Wohnungsmieter dadurch belastet werden - die Verteilung nach Fläche bildet das in der Regel bereits ab.
Der BGH verlangt einen Vorwegabzug erst, wenn die gewerbliche Nutzung zu erheblichen Mehrkosten führt. Erheblich heißt: spürbar über dem, was die Flächenverteilung ohnehin abbildet. Eine kleine Praxis im Erdgeschoss löst das in aller Regel nicht aus.
Und wie beim Wirtschaftlichkeitsgebot liegt die Last beim Mieter: Er muss darlegen, dass und in welcher Größenordnung Mehrkosten entstehen. Siehe VIII ZR 340/10.
Rechtlich müssen Sie oft nicht vorweg abziehen. Praktisch spricht trotzdem einiges dafür, es bei deutlichen Unterschieden zu tun:
Nehmen Sie den Vorwegabzug vor, müssen Sie den Rechenschritt nicht in der Abrechnung erläutern - die Angabe des bereinigten Gesamtbetrags genügt formell (BGH, 20.01.2016, VIII ZR 93/15). Auf Nachfrage müssen Sie ihn allerdings erklären können.
Die Entscheidung betrifft die Grundsteuer. Bei Positionen, die tatsächlich am Nutzungsverhalten hängen - Müll, Wasser, Reinigung, Hausmeister -, kann die Bewertung anders ausfallen. Dort ist ein Vorwegabzug bei erkennbar unterschiedlicher Verursachung eher geboten, und zwar unabhängig davon, wie die Grundsteuer behandelt wird.