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Fast jeder Ratgeber nennt eine Zahl, und viele berufen sich dabei auf den Bundesgerichtshof. Nur: Der BGH hat nie einen Euro-Betrag gebilligt. Er hat die Frage zweimal gestreift und beide Male offengelassen. Wer das weiß, formuliert seine Klausel anders - und riskiert nicht, am Ende jede einzelne Reparatur selbst zu zahlen.
Bevor es um Beträge geht, die häufigste Verwechslung. Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache „während der Mietzeit in diesem Zustand … erhalten". Reparaturen sind damit von Gesetzes wegen seine Sache. Entsprechend nimmt § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ausdrücklich von den Betriebskosten aus.
Die Kleinreparaturklausel ändert daran nichts. Sie verschiebt nur, wer bezahlt, und zwar außerhalb der Abrechnung. Eine Reparaturposition in der Nebenkostenabrechnung ist immer falsch - egal wie klein der Betrag ist und egal was im Mietvertrag steht. Welche Positionen dort hingehören, zeigt der Überblick zu den 17 umlagefähigen Positionen nach § 2 BetrKV.
Es gibt zwei Leitentscheidungen, und beide sind über dreißig Jahre alt.
BGH, Urteil vom 07.06.1989 - VIII ZR 91/88. Eine Klausel ist danach nur wirksam, wenn sie „gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind" - und wenn sie zusätzlich eine Höchstgrenze für den Fall enthält, „daß zahlreiche Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraumes - etwa binnen eines Jahres - anfallen".
Bemerkenswert ist, was der Senat in derselben Entscheidung nicht getan hat: Die geprüfte Klausel nannte 100 DM je Einzelfall. Er hat sie trotzdem gekippt - an der fehlenden Jahresgrenze, an einer Beteiligungspflicht und an einem zu weiten Gegenstandskatalog. Eine Aussage „dieser Betrag ist zulässig" gibt es nicht.
BGH, Urteil vom 06.05.1992 - VIII ZR 129/91. Hier ging es um die Unterscheidung, die in der Praxis am häufigsten falsch gemacht wird. Eine Vornahmeklausel - der Mieter soll die Reparatur selbst durchführen oder beauftragen - ist unwirksam, weil sie „zu einem Ausschluss der Rechte des Mieters gemäß § 537 Abs. 1 und 2 BGB führt". Zulässig ist ausschließlich die Kostentragung: Sie beauftragen den Handwerker, der Mieter erstattet.
Auch hier: 150 DM werden genannt, gebilligt werden sie nicht. Die Klausel scheiterte an der Vornahmepflicht.
Damit steht der zentrale Befund: Keine der beiden Entscheidungen legt einen Höchstbetrag fest. Seit 1992 gibt es dazu nichts Höchstrichterliches. Alles, was heute kursiert, stammt von Amtsgerichten oder aus der Literatur.
Das erklärt auch, warum in Ratgebern so viel Falsches steht. Drei Fehlzitate begegnen einem besonders oft:
Was sich aus der veröffentlichten Amtsgerichtsrechtsprechung ablesen lässt, ist ein Korridor von etwa 100 bis 150 Euro je Einzelreparatur, mit erkennbar steigender Tendenz in jüngeren Entscheidungen. 100 Euro sind der Betrag, den wir in keiner Entscheidung verworfen gefunden haben. Oberhalb von 150 Euro haben wir keine Billigung gefunden, 200 Euro wurden ausdrücklich verworfen. Einzelne Aktenzeichen nennen wir hier bewusst nicht: Die Instanzrechtsprechung ist uneinheitlich, regional verschieden und in mehreren umlaufenden Fundstellen fehlerhaft zitiert.
Und die 250 Euro? Dazu existiert keine Entscheidung. Der Betrag liegt oberhalb von allem Gebilligten und oberhalb des Verworfenen. Er kursiert in Ratgebern fast immer als Jahresobergrenze - wer ihn als Einzelgrenze übernimmt, verwechselt zwei Ebenen.
Der Betrag ist nur eine von fünf Hürden. Das ist der Punkt, an dem die meisten Musterklauseln aus dem Internet scheitern - nicht an der Zahl.
| Voraussetzung | Was schiefgeht |
|---|---|
| Nur Gegenstände im häufigen Zugriff des Mieters | Sammelbegriffe wie „alle technischen Anlagen" oder Leitungen in Wand und Estrich. Maßstab ist der Katalog des § 28 Abs. 3 S. 2 II. BV: Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse, Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. |
| Höchstbetrag je Einzelreparatur | Betrag zu hoch angesetzt - oder gar keiner genannt. |
| Jahreshöchstgrenze | Fehlt komplett. Das allein kippt die Klausel, selbst wenn der Einzelbetrag in Ordnung ist. |
| Keine Beteiligung an teureren Reparaturen | Formulierungen wie „bei höherem Aufwand beteiligt sich der Mieter mit dem genannten Betrag". Der BGH sieht darin eine weitere Entfernung vom gesetzlichen Leitbild. |
| Nur Kostentragung, keine Vornahme, nur Reparatur | Der Mieter wird zur Beauftragung verpflichtet, oder die Klausel erfasst auch Ersatz und Neuanschaffung statt nur die Behebung kleiner Schäden. |
Wichtig: Die Voraussetzungen sind kumulativ. Eine korrekte Jahresgrenze repariert keine zu hohe Einzelgrenze, und ein moderater Einzelbetrag rettet keinen zu weiten Gegenstandskatalog.
Der teuerste Irrtum ist die Annahme, eine zu hohe Klausel werde vom Gericht auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeschnitten. Genau das passiert nicht. Der BGH hat diesen Weg ausdrücklich verworfen - er „liefe auf eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion hinaus".
Die Folge steht in § 306 Abs. 2 BGB: „Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften." Und das Gesetz ist § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Wer 250 Euro vereinbart, bekommt im Streitfall also nicht 150 - sondern null. Auch die Reparatur für 40 Euro zahlen Sie dann selbst.
Wer zu viel will, bekommt nichts. Das ist der eigentliche Grund, konservativ zu formulieren.
Drei Punkte lassen sich nach unserer Prüfung nicht sauber beantworten, und wir sagen das lieber, als eine Sicherheit zu behaupten, die es nicht gibt.
Stand: 19. August 2026. Zur Höhe der Einzel- und Jahresgrenze gibt es keine höchstrichterliche Entscheidung; die Angaben zum Korridor beruhen auf veröffentlichter Amtsgerichtsrechtsprechung und können sich ändern. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.