Die Grundsteuer für 2025 wird im Januar 2026 gezahlt. Gehört sie in die Abrechnung 2025 oder 2026? Beides ist vertretbar - der Vermieter darf wählen. Bei einer Kostenart gilt das allerdings nicht.
Die Müllgebühr für 2025 beträgt 900 €, wird aber erst im Februar 2026 abgebucht.
Über die Jahre gleicht sich das aus - solange man beim einmal gewählten Prinzip bleibt. Wer jährlich wechselt, lässt Kosten doppelt auftauchen oder ganz verschwinden. Genau deshalb verlangt der BGH eine einheitliche Handhabung.
Für Kleinvermieter ist das Abflussprinzip meist das praktikablere: Es folgt dem Kontoauszug und braucht keine Abgrenzungsrechnung.
Bei Heizung und Warmwasser ist das Abflussprinzip unzulässig. § 7 Abs. 2 HeizkostenV verlangt die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs. Periodenfremde Heizkosten gehören dort nicht hinein (BGH, 01.02.2012, VIII ZR 156/11).
Das ist bei Heizöl besonders spürbar: Eine Tanklieferung im Dezember wird nicht im Dezember verbraucht. Abgerechnet wird der tatsächliche Verbrauch, ermittelt über Anfangs- und Endbestand - und bewertet zu einem Mischpreis aus den Einkäufen.
Der Mangel ist nicht über die 15-Prozent-Kürzung des § 12 HeizkostenV heilbar. Wer hier falsch abrechnet, hat eine inhaltlich angreifbare Heizkostenposition.
Die Entscheidung von 2008 wird fast immer nur für die Wahl zwischen den Prinzipien zitiert. Sie hat aber drei amtliche Leitsätze, und die anderen beiden sind praktisch mindestens so wichtig:
Dass unser eigenes Register jahrelang nur den ersten Leitsatz führte, ist übrigens genau die Fehlerklasse, vor der man sich bei Rechtsquellen hüten muss: eine Entscheidung wird nach dem Anlass erfasst, aus dem man sie gefunden hat - nicht nach ihrem vollen Inhalt.