Die Prämie der Wohngebäudeversicherung steht in fast jeder Nebenkostenabrechnung. Für den Vermieter ist sie eine Position wie jede andere. Rechtlich ist sie das nicht: Weil der Mieter sie bezahlt, verschiebt sie im Schadensfall die Rollen - und zwar zu Lasten des Vermieters. Das überrascht die meisten.
Wer eine Versicherung bezahlt, darf erwarten, dass sie ihm im Schadensfall zugute kommt. Genau diese Erwartung schützt der Bundesgerichtshof. Der Gebäudeversicherer verzichtet bei nur leichter Fahrlässigkeit des Mieters darauf, ihn in Regress zu nehmen - das folgt aus der ergänzenden Auslegung des Versicherungsvertrags und ist seit langem gefestigt. Könnte der Vermieter statt der Versicherung einfach den Mieter belangen, liefe dieser Schutz leer.
Der amtliche Leitsatz des Urteils vom 19.11.2014 (VIII ZR 191/13) lautet deshalb: Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen.
Bis hierhin klingt das nach einem bloßen Unterlassen: Der Vermieter darf den Mieter nicht belangen. Der praktisch teure Teil steht in den Gründen. Der Mieter kann aus seinem Anspruch auf Erhaltung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) die Beseitigung des Schadens verlangen - und zwar auch dann, wenn er die Wohngebäudeversicherung selbst gar nicht in Anspruch nimmt.
Solange nicht instandgesetzt ist, liegt ein Mangel vor. Die Miete ist gemindert. Der Vermieter, dessen Mieter die Wohnung angezündet hat, sitzt also unter Umständen auf der Instandsetzung und auf einem Mietausfall.
Das Urteil vom 03.11.2004 (VIII ZR 28/04) nennt die Bedingungen genauer. Der Vermieter ist verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter in Anspruch zu nehmen, wenn
Alle drei müssen zusammentreffen. Dieselbe Entscheidung ordnet auch die Beweislast: Der Vermieter trägt sie dafür, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht haftet - es sei denn, der Schaden ist erkennbar durch den Mietgebrauch entstanden.
Der Schutz hängt an der Fahrlässigkeitsstufe. Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz greift der Regressverzicht nicht: Dann kann der Versicherer beim Mieter Rückgriff nehmen, und der Vermieter kann sich an ihn halten. Wo genau die Grenze zwischen leichter und grober Fahrlässigkeit verläuft, ist eine Frage des Einzelfalls und wird vor Gericht entschieden - eine vergessene Kerze wird anders bewertet als eine überbrückte Sicherung.
Die zweite Bedingung ist ebenso wichtig: Der Leitsatz knüpft ausdrücklich daran an, dass die Kosten der Versicherung vom Mieter getragen werden. Wer die Prämie nicht umlegt, hat diese Bindung nicht.
Ob der Vermieter eine vereinbarte Selbstbeteiligung oder eine spätere Prämienerhöhung beim Mieter liquidieren kann, sagen beide Entscheidungen nicht. Wer dazu eine feste Antwort liest, liest eine Meinung. Und aus keiner der beiden Entscheidungen folgt, dass ein Vermieter überhaupt eine Wohngebäudeversicherung abschließen muss.