Wer Wohnraum vermietet, stellt keine Umsatzsteuer in Rechnung - und zieht auch keine Vorsteuer ab. Das klingt einfach, führt in der Abrechnung aber regelmäßig zu der Frage, ob nun Brutto- oder Nettobeträge umgelegt werden.
Der Handwerker stellt 238 € in Rechnung, davon 38 € Umsatzsteuer. Ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen zieht diese 38 € als Vorsteuer ab und trägt wirtschaftlich 200 €. Der Wohnraumvermieter kann das nicht - für ihn kostet die Leistung 238 €.
Folgerichtig legt er 238 € um. Der Grund dafür steht allerdings nicht in § 4 Nr. 12, sondern eine Stufe weiter: § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG schließt den Vorsteuerabzug aus, wenn die Ausgangsumsätze steuerfrei sind. Erst dadurch wird die Umsatzsteuer zum echten Kostenbestandteil - und als solcher ist sie umlagefähig.
Ein Teil der Nebenkosten trägt keine Umsatzsteuer. Nur ein Fall davon ist wirklich absolut:
Der letzte Punkt ist die Falle. § 2b Abs. 1 UStG stellt Kommunen nur frei, soweit sie im Rahmen der öffentlichen Gewalt handeln. Rechnet dieselbe Leistung ein privater Entsorger, eine kommunale GmbH oder die Kommune auf privatrechtlicher Grundlage ab, fallen 19 % an. Bei Zusatztonne, Sperrmüll, Containerdienst und privatem Winterdienst ist das der Regelfall.
Die praktische Regel ist einfacher als die Dogmatik: Maßgeblich ist, was auf dem Beleg steht. Weist er keine Umsatzsteuer aus, rechnen Sie nichts hinzu.
Umsatzsteuer enthalten die klassischen Dienstleistungen: Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege, Wartung, Messdienst, Schornsteinfeger. Die Lieferung von Wasser unterliegt dagegen regelmäßig dem ermäßigten Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 1 UStG in Verbindung mit Anlage 2). Auf einer kombinierten Wasser- und Abwasserrechnung stehen deshalb häufig zwei verschiedene Steuersätze nebeneinander.
§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG nimmt mehrere Fälle wieder heraus. Für Kleinvermieter sind zwei davon relevant:
Beim Stellplatz gibt es allerdings eine wichtige Rückausnahme: Vermietet derselbe Vermieter den Platz an seinen eigenen Wohnraummieter und besteht ein enger räumlicher Zusammenhang, ist die Überlassung unselbständige Nebenleistung zur steuerfreien Wohnraumvermietung - und teilt deren Schicksal. Getrennte Verträge schaden dabei nicht. Isoliert an einen Dritten vermietet, sind es 19 %.
Bei der Vermietung an einen vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmer kann der Vermieter zur Umsatzsteuerpflicht optieren. Dann dreht sich die Systematik: Er zieht Vorsteuer ab, legt netto um und weist auf die Nebenkosten Umsatzsteuer aus.
In gemischt genutzten Gebäuden führt das zu zwei parallelen Rechenwegen - brutto für die Wohnungen, netto plus Umsatzsteuer für die optierte Gewerbeeinheit. Das ist der häufigste Fehlerpunkt bei gemischter Nutzung.
Ein zweiter, davon unabhängiger Punkt: Bei Gewerberaummiete gilt die Betriebskostenverordnung nicht kraft Gesetzes. § 578 BGB verweist für Geschäftsräume nicht auf § 556 BGB. Maßgeblich ist der Mietvertrag; die BetrKV nur bei ausdrücklicher Bezugnahme oder als Auslegungshilfe.