Wasserversorger rechnen vielerorts „rollierend" ab - jeder Straßenzug in einem anderen Monat. Reihenweise stellen sie gerade auf das Kalenderjahr um. Für den Vermieter entsteht dabei genau einmal eine Rechnung über dreizehn oder vierzehn Monate, und der naheliegende Umgang damit ist der falsche.
Bei der rollierenden Abrechnung bekommt jeder Kunde seine Jahresrechnung in einem anderen Monat - abhängig vom Stadtgebiet. Stellt der Versorger auf das Kalenderjahr um, muss er den Zeitraum zwischen der letzten rollierenden Rechnung und dem 31. Dezember einmalig überbrücken. Wer seine Rechnung bisher im November bekam, erhält also im Januar des Umstellungsjahres eine Rechnung über rund vierzehn Monate - und im Kalenderjahr davor gar keine.
Bei Abwasser kommt oft eine zweite Änderung dazu: Es wird von der Rechnung getrennt und künftig als eigener Gebührenbescheid zugestellt, häufig von einem anderen Träger und über ein anderes Konto. Dazu unten mehr.
Wenn die Rechnung vierzehn Monate abdeckt, liegt es nahe, den Abrechnungszeitraum mitzudehnen - vom 1. November bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Der Grundsatz steht dem entgegen: § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verlangt, „über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen". Der Zeitraum umfasst also zwölf Monate.
Es gibt aber eine Ausnahme, und sie passt genau auf diesen Fall. Eine einmalige Verlängerung der Abrechnungsperiode - im entschiedenen Fall auf neunzehn Monate - ist zulässig, wenn sie der Umstellung auf eine andere jährliche Periode dient und die Nachteile des Mieters ausgeglichen sind (BGH, 27.07.2011, VIII ZR 316/10). Tragend ist der Umstellungszweck, nicht die Verlängerung als solche.
Zwei Bedingungen werden dabei gern überlesen. Die Verlängerung muss einvernehmlich sein - der Vermieter kann sie nicht einseitig anordnen. Und die Nachteile müssen tatsächlich ausgeglichen werden: Wer den Mieter eineinhalb Jahre auf ein Guthaben warten lässt, gleicht nichts aus. Hintergrund ist § 556 Abs. 5 BGB, wonach jede Abweichung zum Nachteil des Mieters unwirksam ist. Praktisch heißt das: ein zwischenzeitliches Guthaben vorab auszahlen.
Wer diesen Aufwand nicht will - und bei mehreren Mietern will man ihn selten -, nimmt einen der beiden Wege unten. Umgekehrt ist ein kürzerer Zeitraum unproblematisch: Wer bei der Gelegenheit auf das Kalenderjahr umstellen will, kann das über einen einmaligen Rumpfzeitraum tun. Das Gesetz verlangt die jährliche Abrechnung, nicht einen bestimmten Beginn.
Erstens: aufteilen. Die Vierzehn-Monats-Rechnung wird auf die beiden Abrechnungszeiträume verteilt, in die sie hineinreicht. Bei Wasser geht das sauber über die Zählerstände, ersatzweise zeitanteilig. Das ist das Leistungsprinzip - abgerechnet wird, was im Zeitraum verbraucht wurde.
Zweitens: im Zahlungsjahr ansetzen. Beim Abflussprinzip zählt, was im Abrechnungszeitraum tatsächlich abgeflossen ist. Dann enthält die Abrechnung des Umstellungsjahres gar keine Wasserkosten, und die des Folgejahres die vollen vierzehn Monate. Der Vermieter darf zwischen beiden Prinzipien wählen (BGH, 20.02.2008, VIII ZR 27/07).
Rechtlich sind beide Wege tragfähig. Praktisch hat das Abflussprinzip hier einen Haken, den man vorher kennen sollte: Ein Mieter, der im Folgejahr auszieht, bekommt eine Abrechnung mit vierzehn Monaten Wasserkosten - und der Mieter, der im Umstellungsjahr ausgezogen ist, gar keine. Wer den Wechsel im Bestand hat, fährt mit der Aufteilung ruhiger.
Für Heizung und Warmwasser ist das Abflussprinzip unzulässig. § 7 Abs. 2 HeizkostenV stellt auf die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs ab; periodenfremde Kosten gehören dort nicht hinein (BGH, 01.02.2012, VIII ZR 156/11). Wird das Warmwasser über die Heizkostenverordnung abgerechnet, muss der darauf entfallende Wasseranteil also aufgeteilt werden, auch wenn man beim Kaltwasser das Abflussprinzip wählt.
Die Umstellung beim Versorger verlängert nichts. Die Abrechnung muss dem Mieter weiterhin bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Kommt die Übergangsrechnung im Januar, ist das für die Abrechnung des Vorjahres regelmäßig früh genug - vorausgesetzt, man wartet nicht bis Dezember mit der Bearbeitung.
Trinkwasser ist ein privatrechtlicher Liefervertrag, Abwasser in vielen Kommunen eine öffentlich-rechtliche Gebühr. Werden beide getrennt, kommt für das Abwasser ein Gebührenbescheid - ein Verwaltungsakt, kein Rechnungsbeleg. Das hat drei Folgen.
An der Umlagefähigkeit ändert die Trennung nichts: Wasserversorgung ist § 2 Nr. 2 BetrKV, Entwässerung § 2 Nr. 3 BetrKV. Dass daraus zwei Dokumente werden, berührt das nicht. Ändert sich die Bankverbindung, nehmen Sie die Kontodaten aus dem Bescheid selbst - nie aus einem Ankündigungsschreiben.
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